房地产行业现状及趋势分析

房地产行业不仅是社会发展基础与保障产业，也一度成为我国经济发展与解决就业的支撑产业。因为房地产行业不仅提供社会住房需求，也带动了近70多个关联产业的发展，对带动经济繁荣、解决社会就业起到重要支撑作用。同时由于特有建设用地供给制度，也为政府财政提供了重大支撑。在当前新的发展时期，各类房地产企业都遭遇了新的挑战。

1、住宅类房地产发展受限

近两年，北京、上海等一二线城市从购买条件到金融信贷等方面不断出台购买住房的限制性政策，不仅限制了住宅交易，也有效抑制了房价的上涨，同时住宅类房地产行业遭遇了严重打击。而县、市等三四线城市由于此前住宅类房地产无序发展，造成了大量住宅房产积压，成为“去库存”的重点领域;

2、商业地产类房地产遭遇制约

近年来，随着经济增长放缓、市场需求下降、社会购买力增长缓慢，尤其是互联网电商对实体店的巨大冲击，再加之经过多年快速发展，以商业综合体、商城建设运营、店铺建设租赁等为主的商业房地产行业也受到了严重制约;

3、城市建设类地产发展缓慢

以城市运营综合体、行政办公中心、企业总部基地等为主要建设内容的城建类房地产行业，同样受到经济发展缓慢、政府行政办公楼审批从严、总部基地受企业扩展步伐放缓等原因，其发展速度也受到严重影响;

4、工业类房地产发展畸形

近年来，以科技开发类地产、工业园区建设类地产、旅游园区开发类地产等为主体的工业类房地产行业发展迅速，也为地方经济发展提供了重要支撑。然而从当前情况看，诸多的工业地产开发企业存在着“工业园区开发不懂产业，工业园区运营价值不在产业”的怪现象，不仅产生了大量“园区鬼城”“工业空城”，更重要的是，这类工业地产开发企业必将因不具备可持续发展支撑而陷入生存危机。

5、房地产产业转型落入发展陷阱

近两年，房地产行业发展形势严峻，众多企业积极探索转型升级，但由于对经济发展形势及趋势缺少分析理解，转型过程中也出现了众多的“陷阱”。比如，一些房地产企业转型到养老地产，但由于养老地产投资模式不完善、政府收紧养老用地、养老市场需求短期内难以“成势”等原因，同样陷入困境。再比如，大批房地产企业进入现代农业产业，同样遭遇农业价值低、风险大、市场波动大等发展困难，而进入特色小镇建设的大量房地产企业也遇到政府多种政策的打压，而陷入新的困境。

当前产业发展新形势

任何产业发展都会受到政府政策、市场需求、产业发展模式等内外部形势的重大影响。房地产行业在经过三十多年的高速发展之后，也面临当前产业发展新的形势。科学分析理解房地产产业发展的新形势，对找准产业转型升级的方向与突破口有重大意义。从中国经济发展形势看，必须要认识到当前发展阶段，经济与产业发展出现了众多重大变化：

1、从“项目时代”进入“产业时代”

由于我国改革开放初期有着强大的市场消费需求，经济的发展基本是依靠众多产业项目与单一企业形式来实现驱动的模式。而经过多年高速发展，产业发展从链条完善度，到建设布局，再到产品生产规模，尤其是市场需求也出现了革命性、颠覆性的变化，当前产业发展必要立足于整体经济与市场的需求与变化进行规划、布局，而不可再仅仅思考某一企业、产品。房地产行业从市场紧缺到产能过剩、从政府扶持到政策限购、从市场宠儿到遭遇打压正是“产业时代”的一个例证。

2、“布局时代”进入“融合时代”

经过多年快速发展，大多数产业到了产业内部整合要素资源，产业间进行多产业协同协调发展，产业外部环境进行产业与金融、产业与城市发展，产业与社会发展融入融合发展的新阶段。中国当前房地产产业出现的产能过剩、库存过大等问题恰恰是产业与市场需求、社会发展“脱节”的具体体现。

3、“建新时代”进入“盘旧时代”

从现实来看，对众多产业发展来说，不再是上产能、新建工厂、扩大投资的阶段，而应该把重要力量放到产业要素整合、产业闲置资源盘活、产业低效产能提升的“盘旧工程”上。

4、“自我时代”进入“服务时代”

还应该清楚看到，当前不管一个企业，还是一个产业都不再是自我发展阶段，而应该融入整个经济发展、市场潮流与社会趋势中去，全面进入服务时代。服务既需要发展理念的转变，更是自身发展的需求。因此，不论是一家企业，还是一个产业都应该深入研究市场需求与潮流趋势的变化，树立服务意识，提升服务能力，做好服务文章。

5、“转型时代”进入“战略时代”

当今世界政治经济与产业格局发展深刻变化，发展理论、发展方式、发展方向皆需要重大调整，因此，不论是发展目标的确定、发展格局的布局、发展资源的抢占都进入到一个全新的“战略时代”。

综上所述，地产行业面临着严峻的发展形势，产业亟需转型升级，产业地产将是我国当前发展阶段地产行业转型升级的重要方向，也是必由之路。