产业地产规划四大招

一、园区整体定位

住宅项目前期的市场调研与产品定位，回答“卖给谁?”、“卖什么产品?”两个问题，解决的是产品与客户的关系。零售商业地产涉及到后续的商圈运营，还需要考虑区域的经济环境及发展，解决的是产品、商家及区域内消费群体三者的关系。产业园区的定位的复杂度比前二者的难度则大很多，产业地产领域中针对不同发展阶段的产业园区在产业集聚模式和园区形态上也有不同的需求，园区的选址与建筑配套需要围着定位走，围着产业转，所以产业园区需要从战略层面解构城市、产业、区域、企业及自身禀赋多方面进行规划。

园区战略规划围绕以下两方面展开，战略规划是一张蓝图，更是一个过程。

产业园区的规划需要遵循空间纬度的区域、城市的规划与共享、时间纬度上的园区、城市及产业的发展变化与趋势，以“时空观”的思维对园区进行战略规划。

二、产业规划

产业集群并不是企业的简单聚集，而是以专业化分工和社会化协作为基础，具有竞争和合作关系的企业及相关机构不断地在空间上集聚的结果。产业集群突破了企业界和单一产业的边界，具有要素共享、规模效益、产业配套等优势，既有利于企业发展，又有利提高整体的产业竞争力，因此园区的产业规划非常注重集群化的发展理念。

产业的定位与规划，不只是围绕微笑曲线两端的企业的引入，而是需要产业链的纵向协同以及每个环节中与相关外部企业的横向高度协同，这方面比较典型的是美国的积木式创新，科研机构、企业家、资本家形成了较成熟的市场化协作机制，科研机构负责技术研发，企业家负责市场化，资本家进行投资推动。

产业的规划一是注重其链性，是纵向的完整，二是杂性，是围绕微笔曲线的周边分散的专业化外包的横向协同企业。而园区在招商时就要识别出这一纵一横之间中的典型企业。产业规划中还需要做好产业规划的层次性，形成产业发展的梯队与互补性。

三、园区建筑空间规划

建筑载体的开发建设需要根据不同的产业定位、规模、以及不同阶段的需求而设计，因此住宅地产、商业地产的产品标准化的开发在产业地产并不完全适用，每一个项目需要强的企业需求的精确把控。

园区启动区是首先推出的分期，需要遵循城市发展的规律，即产业导入会带来人口集聚，人口集聚则会衍生生活性服务需求;产业发展会引起产业集聚，产业集聚则会促进生产性服务本地化。因此园区启动区一是要聚拢产业、人口，构成较强的人气氛围。二是要具有综合功能，生产服务、生活商业服务等可以随启动区的建设而快速投入运营。

目前不少项目的启动区是导入产业、商业及服务等综合功能区。因为启动区的功能重点是“引”与“聚”，在产业氛围还未完全形成时，首先推出配套的住宅、公寓产品反而会影响产品的销售或利润收益。这里不同的项目有不同有策略，也有项目是启动区推出聚集年轻人的公寓产品与文化创意的商业配套来带动人气与区域氛围，而将写字楼在后期推出。

项目的商业配套在选择上以匹配项目本身的客户为主，周边居民需求为辅。

四、园区的虚拟空间与文化空间

目前在互联网+的浪潮下，所有服务都在接入云端，并且各个云端也在接入更大的云端，组织协作扁平化，服务获取便捷化。传统园区的产业协作与园区空间优势面临被互联网+潮流下的双重解构，优势逐渐弱化。那么如何应对?一是需要园区需要向创新驱动的4.0智慧园区升级，二是积极拥抱互联网，构建园区的物理空间、虚拟空间及文化空间，不断升级加强园区的竞争优势。

1、虚拟空间

在高端的商业写字楼项目上4A建筑只是入门级别，都在追求LEED绿色建筑金奖。那么如何理解“智慧”园区?智慧应达到统一感知、实时交互、整体在线、深度计算，统一的感知与实时交互是利用物联网技术将现实世界与互联网世界进行连接融合，实现人与物的感知交换，以及万物互联，形成无边界的虚拟园区。整体在线与深度计算，是基于万物互联对所有的连接体实现可测量，实现需求预测与决策。

例如传统的一个较小的停车场找一个停车位，需要开车绕好几圈，浪费了时间和车辆能耗。但是，创新驱动的园区4.0阶段就可以解决此类状况。

2、文化空间

文化的价值主要体现在导向、凝聚、激励、约束、协调、辐射等方面。有效的文化培育，将极大提升园区对产业项目、对人力资源的吸引力和吸附力。

文化空间包括：文化环境、文化载体(规划馆、展览馆、图书馆等)，而新一代的智慧园区还有线上的文化空间，线上平台是未来产业的专业化、共享化的交易平台，而相互间的信任是稀缺的，因此园区需要通过对产业上下游及产业配套服务的信息采集与透明化，提升线上虚拟空间的信任文化。