2018年产业地产最新分类和详解
2018年过半，产业地产对于观望的人来看更加扑朔迷离，据统计，2018年房企销售榜中百强企业有47家涉足产业，接近半数;前10强中有8家，前20强中有18家，越是领先的房企对于产业的布局越早，头部效应明显。各路人马杀入产业之后碰到的第一个问题就是产业地产是啥，应该咋做呢?
先明确一下哪些类型不是产业园区：1 写字楼，单纯的写字楼宇最容易和产业园混淆，区别的点在于业主除了和租户关于房租和物业之外是否还有其他关系，比如产业服务之类，如果没有，那么就是写字楼业态;2 物流，物流的逻辑和产业的逻辑相差太大，不可视同一物;3 商贸 这个类型的企业逻辑和产业的逻辑也不尽相同;4 自贸区概念，例如外高桥，和商品流通，贸易等相关，内在逻辑和产业有趋同，但根本理念是不一样的，譬如上海外高桥集团，也有产业部分，但归根到底还是以进出口，保税等业务作为核心。
排除掉的几类产业园区
排除掉这些干扰选项后，目前市面几个类型的产业园就比较清晰了。国内产业地产产业园区第一方阵集团军-区域开发类型
代表企业-华夏幸福，招商蛇口，中新集团，宏泰发展，荣盛发展等。这些企业都是属于以市场化的方式来运作项目和各地的国控园区或城投公司有显著的不同，比如，这些企业必须考虑项目的盈利性以及资金平衡，招商难易程度等现实问题，而不是把所有问题都交给明天的聪明人。
区域开发的模式对于企业要求很高，其中最重要的是定位和规划，很大程度上依赖于操盘手的视野和格局。这个类型里基本每家都有一个压舱石项目，但对于新项目大多讳莫如深，也侧面说明了区域开发的难度系数之高。如果说哥德巴赫猜想是数学皇冠上的明珠的话，那区域开发毫无疑问就是园区皇冠上的明珠了。
区域开发的几种模式
细分我国产业地产企业的构成，不难发现我国产业地产主要分为专业地产开发商和政府园区平台两大类。
政府平台企业诞生时间最早可以追溯到40年前的改革开放，在这场带有实验性质的制度、政策与模式的局部创新中，新加坡所采取的典型政府平台主导型园区开发模式，成为中国最重要的参考样板与模仿对象，政府平台类企业具有有强大的资源优势和政策背书。
专业地产开发商类企业由传统开发商和制造商转型。相对于政府平台型企业，他们专注于产业地产开发运营的专业化力量，在市场经济中登堂入室，获得资本的认知与青睐，形成了非常强大的品牌效应。
图表：两类产业地产企业优势对比情况
近几年，恒大、万科等传统住宅开发商纷纷进军产业地产。作为产业地产的新进入企业代表，标杆房企是行业风向标，万科、恒大的布局动作往往代表着住宅开发商跨界产业地产的趋势。恒大布局有有大健康和文旅项目，万科则着重在跨界物流地产和创意园区布局。
图表：产业地产进入企业布局情况
根据开发主体的不同，产业地产的开发模式主要分为四种：产业园区开发模式、主体企业引导模式、产业地产商模式和综合运作模式。以产业园区为例，我国的产业园区主要分为国家级开发区和省级开发区，根据《中国开发区审核公告目录(2018年版)》审核结果显示，国家级开发区有552家，省级开发区有1991家。
国家级产业园区可分为经济技术开发区、高新技术产业开发区、海关特殊监管区、边境/跨境经济合作区等类型，我国主要以经济技术开发区、高新技术产业开发区和海关特殊监管区为主。
图表：2018年中国国家级产业园区类型分布(单位：家，%)
而1991家省级产业园区分布在全国31个省市，其中河北数量最多，为138家;山东和河南紧随其后，分别拥有136家、131家;此外，四川、湖南、江苏、广东的省级产业园数量均在100家以上。
图表：2018年中国省级产业园区地区分布(单位：家)
产业地产拥有巨大的市场需求
1、新兴产业发展需要的产业配套
在当前大力培育经济新动能、加快战略新兴产业发展的形势下，新的业态、新的产业、新的模式不断创新涌现，而这些新产业都需要地产的支撑服务，只是不再仅仅是那种住宅式、厂房式、店铺式的地产开发建设模式，而是要运用创新的业态发展模式。
2、传统产业转型升级需要新的建设服务
目前，无论是传统的制造业，还是城市商业，都面临着加快产业转型与升级的迫切性与必要性。而这种产业转型升级必将增加从生产厂房、现代办公设施、生活服务配套等新需求。这不仅是产业地产发展的机遇，也对地产产业提出了新的需求。
