解密宝湾物流产业地产发展模式

对于中国产业地产来说，深圳是一个把根留住的“圣地”。这里诞生有中国第一个产业园区——蛇口工业区，今天我们一起来看一家深圳极具代表性的产业地产企业——宝湾物流。

在物流地产这个产业地产分支，普洛斯一直是当之无愧的王者，而外资的嘉民、安博、丰树，民资的宇培、易商，后来者平安不动产、万科等，也都各领风骚，争奇斗艳。宝湾物流在里面一直是最低调的那一个，但其真正的身份却一点不低调——宝湾物流是目前中国本土最大的国资物流地产商。

宝湾物流的母公司深圳赤湾石油基地股份有限公司(以下简称深基地)大有来头，深基地1984年由中国南山开发(集团)股份有限公司与新加坡海洋联合服务有限公司共同投资兴建，目前是B股上市公司。深基地母公司为央企中国南山集团，南山集团的股东则包括了招商局、深圳市国资委平台公司深投控、广东省国资委平台公司广业投控、中海油等，如此豪华的股东阵容，其背后的资源和背书效应不言而喻。

截止目前，宝湾物流在上海、天津、广州、武汉、成都、天津、武汉、重庆等31余个战略及热点城市自行开发并管理48个大型物流园区，全国高端物流仓储设施达到186万平方米，在建仓储设施面积99万平方米，规划中的仓储设施面积达到296万平方米。

2016年，宝湾物流继续攻城略地，全年成功签约重庆珞璜、重庆北碚、云南昆明、成都新津等共14个项目，签约面积约4600余亩，取得包括重庆珞璜、西安临潼、咸阳、长沙雨花、鄂州葛店等共计17块项目用地，落实土地指标约3600余亩。

如果按照已完工在运营物流园区面积统计，宝湾物流在整个中国物流地产市场份额排名第三，前两位是两大外资巨头普洛斯和嘉民，如果再算上在建物流园区面积的话，第三名则是中国物流资产，也就是宇培，宝湾物流则排名第四。

这还是在缺乏资本力量助推情况下所取得的成绩，2017年7月31日，宝湾物流牵手华南房企巨头时代地产旗下的时代商业，双方达成物流地产方面的战略合作。这也是宝湾物流第一次利用自己物流仓储开发建设与管理方面的优势进行轻资产的管理输出。

宝湾物流董事长王世云在接受采访时表示，“宝湾物流的企业基因来源于物流二字，所有的配送、分拨、转运、建仓布局等都是为了满足客户的物流需求。”

物流地产包含两层含义，一个是货物的存储，另一个是货物的运输流通。相比于大多数同行关注仓储和其背后的不动产的资产价值，宝湾物流更希望将物流地产看成一个流动的平台，把仓库作为一个个作业场所和流动的端口，通过为客户提供分拣、分拆、贴标签、流通加工、包装、组装等物流增值服务，供应链延伸业务、物流租赁业务等，提高客户依赖度和忠诚度，并赚取租金之外的服务收益。

只要能在这个平台上获得足够的流量，做到货如轮转、服务丰富，就能给企业未来盈利模式提供更多想象空间，使自己立于不败之地。这也是宝湾物流成功发展模式的原因，相比与普洛斯为代表的物流基金化操作模式，宝湾模式能带来更大的想象空间和更多的税收，在与地方政府谈判时获得更多认可。而央企股东身份与未来登陆A股资本市场打通资本渠道，将使宝湾物流得到更多助力。

2016年，宝湾物流业务实现营业收入51,862万元，同比上升10.99%;净利润8,451万元，同比上升0.56%。全年累计仓库使用率94.00%，同比增长2.8%。宝湾物流在2016年年报中写到，未来三至五年，宝湾物流业务还将持续加快物流园区布局，积极探索包括供应链金融产业园、汽车产业园、新零售、 智慧物流港、冷链产业园在内的多种新业态发展的可行性。

前瞻产业研究院观点：宝湾物流立志以“规模化物流园区网络+高端化综合物流服务”为核心竞争力。虽然这条路目前还处于初期探索阶段，要想真正走通还尚需时日，但相对于瓶颈已现的依赖租金算金融账的物流基金模式，仍是更可能成功的那个。