解密星河“房东+股东”产业地产模式

星河控股集团目前旗下有四大业务集团，包括地产集团、产业集团、置业集团和金融集团，前三者分别对应的核心业务包括住宅地产、产业地产、商业地产与酒店。星河产业利用母公司四大业务的聚合，汇集涉及产业运营的核心要素，构造了企业独特的产业地产模式：房东+股东。

作为星河产业集团旗下产融联盟新城系列的首发项目星河WORLD，占地面积62万平方米，建筑面积160万平方米，预计总投资额150亿元。运营近2年来，园区已不需要集团额外投入资本实现运营，2016年其写字楼招商成交面积排行深圳市第一;长期来看，其“房东+股东”运营模式在招商和股权投资变现上的优势都将逐步显现。

“房东+股东”模式DNA

在母公司星河控股集团的多元化背景下，星河产业集团具有先天运营产业地产的基因。

官网显示，星河控股集团目前旗下有四大业务集团，包括地产集团、产业集团、置业集团和金融集团，前三者分别对应的核心业务包括住宅地产、产业地产、商业地产与酒店。“这四个业态组合起来，其实就是产城融合的概念。”

集团四大业务的聚合，涉及产业运营的核心要素，也构成了星河做产业地产的模式：房东+股东。房东即为在不同发展阶段的企业提供相应的物理空间，包括创客空间、孵化器、加速器、总部基地及各类生活配套等;股东则是为园区内企业提供相应的投融资服务。“股权投资业务本身带有很强的招商功能。”阎镜予补充道，这其实是一种杠杆作用，对中小型企业进驻有很大吸引力。在阎镜予看来，初创企业对于能够看懂其模式、愿意成为其股东的园区，会比单纯收取租金的园区更加有认同感。

这些DNA也促使星河WORLD能够在运营模式上有更多尝试。

产业运营进阶

在“房东+股东”的DNA之上，具体的产业定位和运营迭代升级则是更为精细化的过程。

根据区位因素，在规划过程中，集团将星河WORLD定位为聚焦战略性新兴、金融投资、文化及创意三大产业。星河产业集团提供的数据显示，目前这三大产业在园区内的聚合度为73%，高科技企业数量占比40%，承接的福田和南山客户总占比约为38.51%。

据介绍，星河产业集团目前有三种产品类型。星河WORLD属于产融联盟新城模式的首发之作，这类模式选址锁定在一线及强二线城市的中心或次中心;双创社区模式定位于一线及强二线城市核心地带;特色小镇主要位于一线及强二线城市周边，目前已在临深片区的东莞、惠州、中山落子。

阎镜予表示，星河产业集团的对标是张江高科。通过观察其模式，得到的结论是：“张江高科技园区做产业地产，实现了股权投资收益占总收益一半以上，这给我们做房东+股东模式注入了一剂强心针;此外张江高科提出的‘新三商(科技地产商、产业投资商、创新服务商)’服务体系，指出产业服务的关键是把园区变成发掘投资项目和投后管理的载体。我们也希望未来星河WORLD是把产业和金融非常紧密联系的一个园区。”

同时他指出，不同的是，张江高科技园区是一个区域概念，星河WORLD属于总部基地。“尤其产融联盟新城，业态以写字楼为主，这是我们需要细化，找到差异化竞争的地方。”阎镜予说道。