产业地产如何策划？记住这几个方案

今天我们说说产业地产开发、运营中必须注意的两个关键问题，它们也是产业地产策划过程中的核心要点。

一、先说简单的吧，关于产业地产中的“地产”二字——“地产”到底应该开发成什么样?提供何种服务?

有些开发商觉得，产业地产和常规地产一样，不就是盖了房子卖给企业么?根本不需要考虑产业!有些政府则觉得，产业地产必须有产业，但是究竟是什么产业，却往往是跟着感觉走，他们不顾市场情况，主观臆断地确定了某些园区只能做IT主题、服务外包主题等等。

这两种思路往往导致产业地产、尤其是大型产业地产，在销售、运营等各个关键阶段都面临了不必要的问题和挑战，有时这种影响对于项目的发展甚至是致命的。

产业地产，作为产业的载体，其实首先必须要研究的，是这个地块的条件可以匹配什么样的产业?只有搞清楚要匹配的“产业”，“地产”的开发、运营才能做到有的放矢，即考虑清楚要匹配的产业，才能提供与之需求相符的硬件设施和软件服务。例如，如果引入的产业是偏向于创意设计的，“地产”就需要花更多功夫研究激发创意、提供沟通场所的公共空间设计等;如果引入的产业是偏向于数据存储、研发试验的，“地产”就需要着重考虑楼板承重、园区安防等。

因此，产业地产开发、运营中，“地产”离不开“产业”，更离不开产业落地的硬件、软件“需求”。

二、接下来，我们说说产业地产中的“产业”二字。一个产业地产，到底应该如何确立产业主题，选择导入的产业呢?

近年来，很多原来并未涉猎地产领域的企业，尤其是工业企业，对产业地产跃跃欲试。拥有一定的产业资源优势，是这些企业产生迈入产业大军念头的重要原因之一。将旗下的产业资源直接导入并驱动产业地产，看似理所应当，但试过之后才知道，没那么简单。和大家分享一个案例。

一线城市某郊区山清水秀的地方，有一家大设计公司拿了一块地，想把地块开发成创意办公园区。按理说，他们公司有很多设计师，也需要在这种环境优美的地方潜心做设计，把项目作为企业的设计师工作室应该是个可行方案。可是地拿了很久没启动，原因就是那些设计师们不仅需要潜心做设计，还需要与客户频繁沟通设计成果，反复修正，那里离市区太远，往返不便，设计师们纷纷表示不愿意去，于是项目只得搁浅。这个“创意产业地产”，就是典型的有资源，但并没有考虑清楚产业需求导致的失败案例。

如何找到适合地块的产业呢?今天我们就分享其中一个思路——发挥“比较优势”。几年前，我们在保定策划了一个产业园区，当时我们提出导入服务外包类产业。为什么选择这个产业?有一个很重要的原因，就是选择这个产业，我们能够发挥“比较优势”。

研究发现，京津等一二线城市有大量服务外包类的产业正受高办公成本、高人工成本的挤压，向三四线城市外溢(例如，携程的电话呼叫中心主要办公地就从上海迁移至南通)。服务外包类企业的选址“需求”包括较低的办公租金和人力成本、近市场(近京津等城市)、交通方便等，这些条件在河北各地都能满足。但是我们为什么认为保定可以承接呢?因为保定的众多院校恰好能为服务外包输送众多中端人才，这是河北其它地市所不具备的。项目的合作方又恰好有一些学校资源，这就是我们所说的项目具备“比较优势”。有了这个比较优势，当服务外包类企业在做出外溢去向的抉择时，定会多看我们一眼。

因此，“产业”如何选择，其实核心也是要搞清楚产业的落地“需求”，想清楚产业从哪里来?为何而来?面对产业地产，与其执着于开发创造各种奇招、怪招，不如踏踏实实地梳理清楚项目的核心问题，研究透项目的本体情况、市场竞争情况，以及如何实现项目价值最大化。一切从“需求”出发!——产业地产的策划核心看似简单，但意味深长。