普洛斯产业地产发展模式分析

普洛斯是全球现代物流设施提供商，管理着全球20多个国家121个市场的2800多个项目，包括4890万平米的物流基础设施，形成了服务于4900家客户的高效网络。

布局.选址贸易发达国家及城市，临港、临空、加工基地等物流需求集中区域

普洛斯的项目主要分布在中国、日本及巴西三大地区，国家贸易额是普洛斯选址布局的重要考量因素。2013年，中国、日本、巴西的进出口总额分别为41590亿美元、15483亿美元、4818亿美元，10年间分别增长了2.6、0.5、2.0倍。中国、日本、巴西三国贸易往来频繁，中国是日本、巴西最大的贸易伙伴。2013年，日本18.1%的出口商品销往中国，21.7%的进口商品来自中国。同期巴西19.0%的出口商品到中国，15.4%的进口商品来自中国。

普洛斯中国布局主要分布在东部经济发达地区、交通枢纽城市、工商业繁荣城市，选址于临空、临港、加工基地等贸易集中流转区域。截止2014年9月，普洛斯在中国布局的已完工物业覆盖城市总数34个，已完工物业总建筑面积1010万平方米。

国内消费是推动普洛斯物流设施需求的主要驱动力。2013年，普洛斯所布局物业的34个城市的社会消费品零售总额为10.3万亿，过去10年间增长3.0倍，占全国全社会消费品零售总额的比重达到43%。

产品.产品形态紧扣物流园区货物量需求，规模适度，分期开发，成本控制到位

普洛斯物流园产品形态以双层、单层仓库、集装箱堆场为主、辅以办公室附属设施。物流园平均规模12万平方米。园区分3-5期进行开发。

客户.分布于全球的客户网络和市场网络方便快速精准找到客户，保证物业的出租率

截止2014年，普洛斯已与全球4000多家企业建立了良好的合作伙伴关系，客户类别主要以第三方物流公司、制造业和零售业企业为主，大型企业占多数。其中国物业出租率已达到90%以上，部分物业出租率甚至已经达到97%。

资金.一体化的资产资金管理模式、金融化的融资模式解决资金难题

开发、运营、融资采取一体化联动管理模式，保证资金流动效率。普洛斯将其主营业务分为三大部门来运营。CDFS业务部负责取得土地并开发地产，而后出售给地产基金或者第三方;基金管理部将其来自于第三方或CDFS部门的地产打包发行房地产投资信托基金(REITs)募集资金，并负责地产基金的长期投资管理;地产运营部负责基金管理部及CDFS业务部拥有的长期投资资产、工业物流和零售地产的管理和出租。

从普洛斯收入构成来看，2013年4月1日至2014年3月31日，普洛斯集团营业收入5.98亿美元，其中租赁收入是普洛斯营业收入的主要来源，占比达89%。

利用上市公司地位直接在资本市场融资和发行房地产投资信托基金(REITs)是其在产业地产开发领域最大的优势。作为资金密集型行业的公司，普洛斯主要通过三个资金渠道解决资金问题：一是普洛斯以其新加坡证券交易所上市公司的优势在资本市场直接融资;二是通过旗下基金管理公司发行房地产投资信托基金(REIT)的方式募集资金;三是通过银行贷款。