上海临港新城规划方向分析
据中指数据库显示，临港新城板块为近一年上海市各板块成交面积之首，成为上海最受欢迎的置业区域之一，这其中吸引购房者们的是什么呢?
我们认为自去年3.25政策以来，刚需、刚改仍然是上海市场的成交主力，而临港新城目前正是以刚需、刚改为主的上海唯数不多的低价位板块，同时16号线的开通也大大方便了大量在浦东工作的购房者前来买房，此外临港新城本身也有良好的产业规划和支撑，助推临港新城成为上海成交面积名列前茅。
临港新城为上海重点发展的六大功能区之一
也是上海未来20年发展的最主要增长引擎之一
海港与生态资源优势造就的板块价值。临港新城位于上海市东南角，距离上海市中心直线距离约33公里，是上海重点发展的六大功能区之一，也是上海未来20年发展的最主要增长引擎之一。规划面积68平方公里，以5.6平方公里滴水湖为中心，呈现"一湖三环"的城市发展格局，是临港城市综合功能服务区。
►规划：利用海港优势，导入人口并引进企业。2015年底，临港实有人口为31万，旅游人口为400万人次/年，规划预计到2020年实现实有人口45万人，旅游人口达1000万人次/年。此外，固定资产投资也将从2015年的1015亿元提升至1500亿元，5年累计增幅达50%。产业方面，将引进企业入驻，2020年企业总部数量规划数为50个。
►轨道交通：临港新城以轨道交通16号线沿线为发展主轴，依托洋山深水港和浦东国际空港两港，拥有13公里长的海岸线，具备得天独厚的自然生态资源及渔港资源。
►配套设施：整个板块可细分为居住区、产业区和旅游度假区，西北方面依靠地铁16号线，主要分布住宅区，南面布局以自贸区、洋山保税港区以及上海汽车产业为支撑的产业区，东面因有滴水湖、森林绿地、鲜花港、滨海高尔夫等自然资源，主要打造旅游度假区。板块仅有一个三甲医院—上海市第六人民医院东院，教育资源较好的为上海中学东校，商业配套主要依靠滴水湖周边。
吸引大型品牌房企，万科、碧桂园等争相入驻
随着政府对临港的规划不断深入，临港新城利好政策逐步落地，吸引众多知名房企纷至沓来，目前已入驻万科、碧桂园、朗诗等大型房企。随着板块内房地产市场的整体成熟度不断提升，区域内的基础设施配套建设不断加强将进一步促进板块未来发展。
以世界500强企业万科在临港新城板块开发的金域澜湾为例，16年、17年两次开盘去化很好;碧桂园16年推出的碧桂园浦东星作开盘当天也去化良好。同时，品牌房企如万科、碧桂园今年以来在临港新城板块继续拿地补仓，表现出房企及消费者对该板块长期看好的信心和深耕临港的决心。
临港新城板块商品住宅整体供不应求
近一年，临港新城商品住宅新增供应38.15万平米，成交45.58万平米，需求强劲，供应断断续续，略显乏力。去年10月受新政“沪六条”的影响，成交回落，至今年7月，成交才有明显的抬头之势。然而，7月底的摇号新政造成8月市场的零供应，加之7月供应有限，8月整体呈现出供不应求的态势。
截至2017年8月，临港新城商品住宅可售面积23.17万方，环比上涨11.14%，同比上涨11.04%。库存经历3个月的连续回落后8月再次走高，出清周期也小幅拉长至6.39个月，5月份以来出清周期一直在6个月左右徘徊。
临港新城近三年销售量一路攀升
近一年成为各板块翘楚
临港新城板块市场潜力日益凸显
临港新城板块销售量从15年在上海各板块中位居30名到16年上升到13名，再到近一年在全市商品住宅销售面积和套数排名第一，销售量超出第二的安亭汽车新城板块近10万方，表现亮眼。临港新城在全市121个板块近一年商品住宅销售中，销售面积与销售套数均排名前列足以体现其在全市各板块的活跃度和潜力。
临港新城主要吸纳大浦东外溢的刚需和首改客群
楼市政策层层加码的严控下，请把目光转向这里，板块里高性价比的刚需和首改。临港新城板块近一年成交面积段中，70-90平米的刚需平均占比33.9%，90-120平米的首改平均占比46.9%，两者合在一起的占比达80%以上，在区域成交的各面积段中占主力成交面积段。板块内的客群相对比较集中，主要来自浦东，产品同质化，整体竞争激烈。
热销楼盘分析：万科金域澜湾
►项目特点：可以看到，万科以75-90平米的刚需面积占比为主，客群主要以临港、泥城，张江，金桥为主，占比70%。
►项目优势：万科金域澜湾则主打刚需的公寓产品，75平的两房和89平的三房适合首次置业的顾客，加上万科的品牌和物业，依托周边齐全的商业配套设施，项目销售很好。
未来临港将围绕低碳、智慧、宜居、可持续的总体目标，着力打造一座独立运转、独具特色的未来之城。整体来看，规划宜居，虽然目前基础配套设施仅能满足基本需求，交通、教育、医疗、商业等各个方面都亟需完善。但随着政府规划的不断深入，板块内房地产市场的整体成熟度不断提升，基础设施配套建设不断加强，临港新城未来的发展潜力不可小觑。
