产业新城的城市建设变化及未来发展趋势

产业新城是以产业发展带动城市建设的区域开发模式，体现产业和城市协调发展、双向融合的理念，其形成路径是通过产业园区化园区城市化城市现代化产城一体化，实现产业与城市的匹配和融合发展。产业新城模式既继承了传统园区的优点，又弥补了其不足。产业新城实施的理念是“以产带城，以城促产”，实现产城融合。推动经济发展从“单一的生产型园区经济”向多功能的“生产、服务、消费”等“多点支撑”城市型经济转型。

一、基础设施

1、基础设施受到产业新城运营商重视

交通设施建设提升显著，PPP资产证券化等新兴模式拓宽融资渠道。目前多数产业新城运营商对于基础设施建设较为重视，基础设施完善度较高。基础设施建设作为产业新城建设发展的载体，越来越受到产业新城运营商的重视，而且基础设施建设也是产业新城运营商城市建设能力的重要体现，因此运营商着力加大产业新城基础设施建设力度，以提升承载能力，促进企业集聚发展，吸引产业人口流入。从目前产业新城运营商所运营的项目来看，多数项目的基础设施建设完善度较去年有一定提高。

2、产业新城交通基础设施建设的提升较为显著

交通设施是目前产业新城基础设施建设中最为重要的一项，完善的交通体系将更有利于园区的招商引资及吸引就业人口，也是产业新城运营商基础设施建设的重中之重。其中，少数产业新城距离中心城区的距离相对较近，城市本身的交通资源可以被有效利用，所以此类新城在交通基建上的投资力度相对较小。而多数产业新城距离中心城区的距离相对较远，需要运营企业对产业新城内部进行大量的道路基建投资，以解决交通问题。

3、新型基础设施建设工程受到运营商重视

部分产业新城运营商对于生态及智慧城市、地下综合管廊等新型基础设施的积极建设也成为产业新城建设的亮点，其中海绵城市建设可以大限度地减少城市开发建设对生态环境的影响，将70%的降雨就地消纳和利用，而综合管廊建设不仅可以解决反复开挖路面，架空线网密集、管线事故频发等问题，还可以保障城市安全、完善城市工程，美化城市景观，促进城市集约高效和转型发展。临港作为上海首批三个海绵城市试点区域之一，试点区面积79.08km²，海绵投资约81亿元，其中港城广场是临港产业新城“聚人气、强功能”提升城市产业能级的代表性项目。

4、PPP资产证券化等模式将丰富运营商基础设施建设的资金渠道

城市基础设施建设对于资金投入方面的要求比较高，少部分像东湖高新、中新集团等运营商凭借丰富的政府资源获得较大的政策支持，在基础设施建设方面成本较为可控，但多数民营企业则需要依靠较强的融资能力获得资金投入到基础设施建设中，以华夏幸福为代表的上市企业凭借融资渠道的优势，在资金投入方面较为积极，基础设施建设完善度较高。

近年来，公私合作模式(PPP)在城市公共基础设施建设中发展较快，而为了拓宽PPP项目的融资渠道，国务院及相关部门出台的政策文件中都对PPP项目资产证券化持鼓励态度。2017年3月，华夏幸福固安工业园区新型城镇化PPP项目供热收费收益权资产支持专项计划，获得上交所受理，拟发行金额7.06亿元，成为首批PPP项目资产证券化中单一园区PPP项目资产支持专项计划。随着PPP资产证券化项目范围继续扩大，证券化进程不断提速，将拓宽产业新城运营商基础设施建设的资金流入渠道。

二、公共服务

多数产业新城已从“以产兴城”进入“以城带产”的开发阶段，生活配套档次仍需提高，部分优秀运营商的代表产业新城项目凭借高规格的生活配套服务，已打造出新的都市中心或商业中心。

产业新城运营商对于产业新城的城市功能建设主要集中在商业、公共交通、教育、医疗、文娱等主要公共服务领域，通过对城市配套多方面全方位的投入，打造更为舒适便利的生活就业环境。就现阶段国内产业新城的配套建设来看，商业配套的完善率相对较高，大多数产业新城具备了包括餐饮、超市、商场在内的较为完善的配套，但由于大部分产业新城项目还处于建设阶段，在商业功能配套方面初期更侧重于解决基本的日常生活需求，如餐饮、小零售业态等较多，大型的商业配套设施仍在建设或规划当中，整体功能配套的完整性仍有待加强。与商业服务配套相对应的教育、医疗以及休闲娱乐等配套的开发仍相对滞后。目前少数优秀运营商的产业新城项目整体配套完善且档次较高，部分项目已经形成了一定的人群集聚，并吸引中心城区人口前来购物休闲，形成有效的吸附能力，从而打造出城市新的都市中心或商业中心。

从未来趋势来看，大部分产业新城项目从“以产兴城”进入“以城带产”的开发阶段，而运营商针对自身产业特色，对潜在就业人群提供定制化的配套设施将大大提升产业新城的整体发展水平。

三、人口集聚

多数产业新城人口集聚效应仍然较弱，未来良好的产业发展趋势、完善的基础设施建设和各类生活服务配套，将对产业新城内就业人口的集聚起到关键作用。目前多数产业新城项目仍处于建设及招商过程中，人口导入能力较弱，但部分成熟产业新城项目及地处核心区域的产业新城项目，人口聚集效应较强。

由于我国大部分产业新城项目仍处于开发建设阶段，当前人口导入情况一般，多数项目人口导入不及预期，产业新城大部分就业者采取了“主城区居住-园区工作”的方式，园区常住人口相对较少。部分产业新城项目受园区建设与产业发展阶段限制，人口导入规模较小，且有效就业与有效居住人口更少，较难为人口融合奠定稳固的基础。尽管一些项目吸纳了大量本地人口就业，但基本还是从事相对低端技能的职业，如产业工人、环卫、保洁、保安等，收入水平都较低，很难对新城内的各类市场形成较大拉动。从目前国内产业新城的人口导入量来看，只有部分起步早、产业链条发展较成熟的产业新城项目具备一定的人口融合能力。

从发展趋势来看，良好的产业发展、完善的基础设施建设和丰富的生活服务配套，将对产业人口导入起到关键作用，而丰富就业人群精神文化生活的软实力将成为人口集聚新的突破口。

目前主要有两种因素制约人口导入，一种是产业新城内基础设施建设及各类生活服务配套尚不能满足就业人群的日常需要，迫使就业人员选择在生活条件相对完善的主城区居住;另一种是产业发展还处于相对初级阶段，产业集聚度尚未形成，人口吸纳能力有限。因此未来想要有良好的人口导入效果，除需在基础设施建设和各类公共服务配套方面加大投资力度、提高园区生活便利程度之外，还需要明确产业定位、打造产业链、构建产业集群，以优质多元的服务增强产业发展能力和人口聚集能力。

在临港产业园区内，城市文化建设持续丰富，上海极地海洋世界、WinterStar冰雪之星等一批重大功能性项目加快建设;中央美术学院中法艺术与设计管理学院、中英国际低碳学院、上海天文馆等一批社会事业项目有序推进，一批知名文体活动影响力不断增强。预计2017年底，临港滴水湖环湖80米宽景观带工程将建设完工，届时将为环湖公园提供连贯的步道体系，让居民可以在晨曦夕阳中环湖骑行和跑步。

四、生活宜居

多数项目职住平衡度仍有待提升，未来应依靠合理规划和适度控制开发时序，提高产业新城职住平衡水平。产业新城居住功能不断强化，住宅种类多样化，品质提高，但多数项目职住平衡度尚待提升。

国内大部分产业新城居住功能都在不断强化，居住环境持续改善。产业新城项目规模较大、土地资源相对丰富，住宅的整体开发性较强，多数产业新城的住宅开发种类较多，除了多层、高层、公寓、洋房、别墅等商品房外，还包括公租房、保障房、职工公寓等多种业态，可满足不同层次人口的居住需求。此外，由于产业新城整体规划空间较大，且大部分产业新城项目为近年开发或正在建设中，因此在住宅品质、住宅容积率和绿化程度上，相较于城市中心城区住宅均有一定优势。未来应依靠合理规划和适度控制开发时序，达到各类空间和功能融合，从根本上提高职住平衡水平

前瞻产业研究院观点：产业新城建设应当依靠合理规划并适度控制开发时序，促使产业新城公共配套设施建设不断完善，居住功能不断强化，达到产业新城内各类空间与功能的融合，满足就业人群的生产、生活需求，从根本上提高产业新城内的职住平衡度，使得产业新城内的城市建设与产业发展相互匹配，最终实现产业、配套及人员等要素的良性互动。