星河world产业地产转型借鉴与思考

近年来，面对经济发展新常态及新形势，传统房地产公司积极推进发展转型已是大势所趋。截止目前，据不完全统计，全国已有48家传统房企转型进入产业地产领域。房地产转型产业地产说来容易，真正实施过程中可谓困难重重。

和原来复制性强的房产项目相比，开展产业地产业务，传统房企的项目经验、认知边界乃至整个管理体系都需要重建。以开发商的思路做产业地产，不是水土不服就是伤筋动骨。最终，大多数转型的结果，不是貌合神离，就是同床异梦。

星河控股打破传统房企转型产业地产而不得法的困局，产业和地产的结合进展顺利，发展势头一片红火，可算作当前产业地产领域的典型代表。秉承“以地产为载体、以产业为基础、以金融为纽带、以资本运作为目的”的发展理念，星河产业集团立足深圳，深耕珠三角，完善全国布局，着力规划产融联盟新城、双创社区、特色小镇三条重要产品线。

产融联盟新城

2014年，星河world在深圳面世，开启了星河的产业运营之路，是“产城融投模式”及产融联盟新城的代表作。深圳星河WORLD以产融联盟理念，打造“园区+金融”双闭环总部基地，以金融、战略新兴、文化创意三大产业为引领，三个行业在园区内的聚集度高达73%。相比传统商务项目单一开发的模式，由于空间体量够大，深圳星河world基本实现了区域内业态互补，世界500强、上市公司、中小企业在同一个屋檐下互动、交流，形成完整的生态。项目总建筑面积约160万平方米，包含75万平方米的写字楼、33万平方米的文体休闲配套、20万平方米的商业配套、27万平方米的住宅配套，以及6.3万平方米酒店公寓和4.29万平方米文化艺术配套的超级综合体。

星河控股在进行产业地产开发时，规划产业全配套中的所有业态，包括一定比例的住宅，在住宅销售中所得利润会继续投入产业运营中去。为应对产业地产短期现金流很难平衡，星河控股通过产城融合来锁定现金流。深圳星河world已经有超过500家企业入驻，其中上市企业30家，14家为世界500强企业，客户包括华为、中国人寿、中国银河证券、碧桂园、太平洋保险等。预计到2020年星河world全面运营，计划将集聚1000家企业，提供7.5万个就业机会，创造年产值1000亿元，新增税收100亿元。

下一步，星河控股将斥资160亿元打造深圳星河WORLD三期产品，其中，重点打造人工智能主题产业园，以“产业+投资”的形式，通过资金、人才、场地、技术平台四大方面，联合香港中文大学(深圳)、创新投、张江高科、电子科技大学等优质资源，打造最强人工智能投资体系，以专业化服务及全链条平台优势，打造深圳人工智能产业发展新高地。目前，项目已汇聚人工智能、智能制造、战略新兴、金融投资、文化创意等优势产业，产业聚合度高达75%。其中，人工智能知名企业如高巨创新、ROADSTAR.AI、鳍源、云智汇、灵喵机器人等相继入驻。

双创社区

星河产业的双创社区以星河·领创天下为代表。深圳的星河·领创天下是以星河world为载体的创新创业平台或孵化器，包括两部分，分别是众创空间和早期基金。2015年6月，星河·领创天下在深圳国际创客周上正式成立，总面积近20000平方米，在孵企业近百家;2016年9月，获批私募基金管理人资格，并发起设立创业投资基金，已投资项目12个。目前星河·领创天下的多只早期基金正在募集，预计总规模达6.5亿元。

特色小镇

依托逐步形成的产业、地产、金融、商业方面的综合优势，星河控股打造产业特色小镇产品线，构建片区综合开发项目和空间发展平台，不断向各区域输出产业智慧，凝聚全球知名智库和行业专家顾问等多重力量，共谋区域和项目的发展战略和未来。

在产业布局方面值得关注的是，面对当前人工智能发展热潮来袭，星河控股以充分的资源储备及软硬实力主动拥抱人工智能，抢占行业发展风口，致力于培育及服务于人工智能产业链。星河产业集团拟打造人工智能产业联盟，聚集优质企业，通过全链条运作将人工智能应用转化成生产力，促进区域产业发展进入新格局。作为主力项目，惠州星河·仲恺人工智能科技小镇将打造成为粤港澳大湾区人工智能产业化示范区，以“人工智能+”一核一带五组团的产业布局，通过智能应用软硬件、数据运算支撑、基础感知器件、技术研发突破组团，将技术、系统、服务、人才及场所有效连接，打造产学研用闭环，促进科研成果转化，加速人工智能应用落地。

借鉴与反思

相对而言，星河控股集团算是国内较早进入及谋划产业园区运营地产企业之一，正在成功实现由“城市空间提供商”向“城市运营商”的转型。作为星河产业的产业标杆项目和推广应用的原型，星河world开发运营模式独特而又内涵丰富，对此的剖析和思考有相对较大的借鉴意义。

对于星河world的模式可总结为“产城融投”，金融手段不只是辅助园区运营，产业地产成功运作的重点支撑在于股权投资。一方面，星河控股的资产总规模超千亿，星河控股本身的地产和商业板块能够带来很好的现金流。另一方面，星河集团在股权投资行业成果累累。星河集团在2009年开始布局金融领域，自有资金投资超过200亿，投资企业超过90家，多个项目已经上市在星河产业产城投融模式的前期，星河控股能够解决星河产业大量的资金需求。此外，深创投和星河长期的合作更加坚定了星河以产业的视角做投资的思路。产业地产界真正能运作股权投资的公司不多，股权投资是星河转型过程中的金字招牌，这是星河产业走产城投融模式的“王牌”。其中，星河产业的主要股东—深创投—在星河股权投资方面扮演着重要角色。

星河产业对于入园企业担任着“股东+房东”的双重角色。以园区做载体，以产业视角做投资，利用股权投资的方式全程参与企业孵化，分享企业成长红利，由此形成星河真正想要的空间和资本双闭环。星河产业以房东的身份解决了园区短期现金流的平衡问题，以股东身份对企业进行投资孵化解决长期现金流的匹配，除真金白银投入，就是用股权投资的办法，用产权/租金/服务换股权，对入园企业股权投资是园区服务的一部分，把园区变成发掘投资项目和投后管理的载体。其中，对有资本运作前途的成熟企业，以产权换股权;对于高科技、高成长，但同时又是高不确定性的初创期企业以租金和服务换股权。

在发展产业及积累产业资源方面。在规划过程中：

其一，控制住宅、商业等业态比例;

其二，明确产业本身包含的内容之间的比例，前瞻思考业态的联动发展机制;

其三，明确成本开支及营收预算。营造产业发展氛围方面，成立产业联盟，创建星河博文创新创业创投研究院，致力于投资和产业化的资源对接;

在产业资源的整合过程中，星河产业是背靠母公司和深创投在资本界广泛的资源以及基金方面的操盘实力，产融深度融合的模式成熟稳定后，金融投资和产业地产就可以协同发展，以此摆脱传统产业地产公司重资产对外输出扩张的压力，获得更丰富的盈利模式。

面对未来，星河产业发展也存在不确定性。

一方面，在产融深度融合的发展过程中，长线资本存在一定风险，投资的科技企业也具有不确定性，最终发展成效有待验证。

另一方面，对于走产融深度结合路线的产业地产公司而言，由于外部风险可能直接传导至实体产业主体，牵涉的上下游以及普通个人用户的数量庞大，相关利益方波及的深度和广度都远超想象，其蕴含的风险较之单纯的金融机构呈现出叠加态势。金融和产业风险如何把控，如何维护个体投资者及中小机构的利益，都有待监管者的前瞻系统布局及谋划应对。

此外，星河world在深圳能逐步发展并成长壮大依赖相当具体的产业发展条件，而不同区域的情况不同，经济产业所处的阶段不同，外部资源环境及产业氛围差异也较大，在其他区域的类似项目能否成功是一个大大的问号。