产业地产与房地产有何区别与联系

2014年以来我国房地产市场进入调整期，住宅需求逐渐回归理性，多数城市商业市场过剩风险显现，而城镇化人口聚集以及产业快速升级推动产业地产逐渐活跃。同时中央提出“大众创业、万众创新”助力产业转型升级和振兴实体经济，作为产业重要载体的产业地产也被业内普遍看作一个重要的风口。尤其是2016年以来，一些房地产开发商、金融资本和制造业正把焦点转换到产业地产领域，各类资本进入产业地产趋势明显加快。那么房地产与产业地产到底有何区别?

什么是产业地产?

以产业为依托，地产为载体，政策为基础，实现土地整体开发运营

产业地产是2003才出现的词汇，它是经济新形势下产业与地产的结合，是一种以产业为核心，地产为载体，根据城市规划，有机整合自然、社会、经济等资源，综合开发、集约化经营的新兴产业形态。

其来源于最初的工业园区，工业园区又发展为工业地产，鉴于工业地产发展存在诸多问题，企业及专家学者开始寻求更加科学的发展方式，并将新的开发运营载体称为产业地产。

房地产开发模式有哪些?

产业地产PK房地产

(一) 产业地产前景广阔

产业地产销售增速快，盈利能力均强于房地产，市场活跃，前景广阔。

2014年销售增速 产业地产(25.2%)>房地产(22.5%)

2014年净利率 产业地产(16.4%)>房地产(12.6%)

(二) 产业地产周转期更长

产业地产项目总体规模和资金投入量较大，但存货周转率和流动比率较小，比房地产资金周转期更长，需要持续且强有力的资金保障。

2014年存货周转率 产业地产(0.29%)<房地产(0.31%)

2014年流动比率 产业地产(1.3%) <房地产(1.5%)

(三)产业地产未有成熟盈利模式

房地产发展时间较长，已根据产业链增值方式的不同形成六大盈利模式。而产业地产起步较晚，仅有五大盈利点，尚未形成成熟盈利模式，成为制约产业地产发展的核心原因。

(四)产业地产产品类型多样

产业地产产品类型更细分多样，产业地产客户细分度非常高，所需配套资源、选址位置、建筑形态、后期园区服务、产业基金配套等都不一样，因此企业前期规划和产业定位，非常关键。

从产业地产的实操来看，产业地产与传统房地产主要有以下不同之处。

1、投资周期长、回收慢

一般而言，产业地产投资周期较长，资金回收较慢，项目建设前中后都需要大量的资金投入，但是投资回收却非易事，尤其是未来随着政策对产业物业转让条件的进一步限制和项目容积率要求的提高，对开发商的资金实力要求会越来越高。

2、选址条件

做住宅或商业地产，有一句经典名言就是“地段、地段还是地段”，选择好的地址，项目基本已经成功一半。产业地产的选址取决于区位、工业经济、产业链基础、招工条件等因素，选址更为严谨。

3、用户群体

产业地产面对的不是个人或家庭消费，是企业。住宅或商业地产的购买决策容易产生冲动型消费，企业选址决策更为理性，尤其是大型企业、上市公司的决策流程更是复杂，决策周期长。产业地产项目在做市场调研、定位策划时，要深入对目标行业企业客户群体的调研，对产业链上下游作深入调研，以企业为本，站在企业用户角度进行项目定位、产品规划设计。

4、产品业态

与住宅或商业综合体相比，产业地产的功能更广泛、更全面。大型的产业地产项目，可以包括标准厂房、研发办公楼、商务配套、商业配套、人才公寓、职工宿舍、生活配套等各类产品组合，并且不同的主题产业园，产品业态有着根本性的不同，比如物流产业园与文化创意产业园就完全不一样。所谓“除了住宅其他都是产业地产”正是如此。

5、招商销售模式

住宅销售的媒体广告、现场销售管理非常关键，通过前期有节奏的预热、吸筹到开盘时的引爆，能制造出“日光盘”的营销效果。而产业地产项目招商销售的流程、模式、技巧、方法，有很大的差异。产业招商更多是要走出去招商，而不是在招商中心现场等着客商上门。

6、运营服务体系

越来越多的产业地产项目，将会打造园区运营服务体系，为入驻园区的企业提供增值服务，比如企业优惠扶持政策申报、企业小额融资担保、公共技术服务、企业法律服务、人才招聘服务等。通过服务平台，可以帮助企业成长发展，提升园区品牌实力，同时也是为园区创收的一部分。

一个优秀的产业地产项目，可以带动地区经济发展、产业结构优化、城市功能的提升，带动更多相关产业的发展(包括住宅或商业房地产)，带来更多的劳动就业机会，促进城市的繁荣和提升。