产业园区的成功，需要哪些创新？

一、盈利模式创新

1、产业服务成为园区盈利模式创新的主要方向

产业园区从初创建设期到成熟运营期，会经历三个典型的阶段：园区开发商模式→产业服务商模式→产业投资商模式。近年来，园区呈现从“房地产开发模式”往“产业服务模式”加速转变的趋势。而过去，国内大多数园区开发商，是一个以园区及配套房地产开发、销售、租赁为主要盈利模式的企业。

2、产业投资成为园区的重要利润来源

园区盈利模式创新的第二个趋势是——产业投资成为园区的重要利润来源。国内资本市场的通道已经加速放开，什么样的园区企业更容易上市?或者能得到更好的估值?其实要看模式上是否更有先进性。相对而言，产业服务、产业投资等创新业务收入占比较高、盈利模式先进的园区，更容易得到资本市场的关注和高估值。总的来看，产业投资已成为园区的重要利润来源、行业变迁的趋势。

二、数智化创新

园区数智化创新是国家一系列政策正在加速推进的方向。2020年4月，国家发改委和网信办发布了《关于推进“上云用数赋智”行动，培育新经济发展实施方案》，明确了以“上云、用数、赋智”的六字方针，指引各行业各领域加快推进数智化转型。园区目前的数智化创新还处于比较早期的阶段。很多园区目前主要还是在打造园区基本的智能化管理，比如智能门禁、一卡通等，这其实都是比较基础的园区智能化。现在已经有一些园区企业，他们在构建园区自身的数智化经营系统，包括客户关系管理、招商管理、设备管理等。未来更高阶的园区创新领域数智化转型，是构建产业园区的工业互联网平台。

工业互联网应该是未来巨大的风口，园区里有大量战略新兴产业和企业，可以围绕这些战略新兴企业构建工业互联网平台、产业互联网平台，发挥园区先天优势，构建产业大数据中心等，如果真正走到这个阶段，那么园区的数智化创新空间就打开了，未来的想象空间会更大。

三、资本创新

2020年“注册制”改革等创新政策的推出，开启了中国资本市场的一个超级机遇期。注册制的推出是“分水岭”，未来30年，中国资本市场将真正迎来大发展的机遇期。

1、园区企业上市“风口”开启

国家对于国资开发区、高新区出台了推动上市的政策，一些轻资产的园区企业也都在纷纷对接资本市场。近两年园区上市企业主要有四类，一类是国有背景的园区;第二类是做轻资产运营的园区运营公司;第三类做资本出身的创投机构;第四类是做物流园区的企业。以上种种，表明各个类型的园区头部企业未来都会具有更好的机会，这个机遇期一定要抓住。

2、园区投资基金和资产管理提速

资产管理现在成为头部标杆园区最关注的事情。因为园区具有投资周期长、投入大、产出慢等特征，必须要找到一个良好的资产循环通道。2020年1月，证监会召开2020年系统工作会议，指出稳妥推动基础设施REITs试点。4月30日，中国证监会和国家发展改革委共同发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，明确提出“鼓励国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点”，并“支持位于国务院批准设立的国家级新区、国家级经济技术开发区范围内的基础设施项目。”昭示着产业园区REITs资产证券化进入黄金发展窗口期。2020年，许多国资背景的头部园区正在加速推进园区资产证券化。

3、园区产业基金继续“高歌猛进”

产业基金原来被认为是一个比较时髦的东西，但现在已经快成了很多园区的“标配”业务，有的园区甚至提出来了“一园区、一基金”的模式。产业基金一方面是招商的重要手段，简单依靠土地和政策优惠，现在已经很难招到好的企业了;另一方面，通过基金，园区也能分享好企业的价值增值，获取投资收益，这对于成熟园区的盈利多元化是非常重要的。

四、政策创新

产业园区的政策创新在加速。近年来，产业园区成为“风口”，各个方面的力量都在加速进入，除了政府背景的园区管委会，还有大量的房地产企业、实业巨头、轻资产运营公司、创投资本等各方“玩家”都在大力进入，使得园区变成了一个“同质化”特别明显的领域，出现了“千园一面”的情况，大量园区“重复建设”、主导产业“雷同”，基本都定位于战略新兴产业，要么是新一代信息技术，要么是医疗健康，要么是文创，要么是节能环保，甚至一些不太发达的县级园区也在做生物医药产业，可想而知难度有多大!需要考虑园区到底适不适合做这样的产业?跟别的园区相比较有什么样的差异化竞争力?在此背景下，政策创新是一个可以创造园区差异化竞争力的策略，这样在招商的时候才会有针对性的优势。

这两年比较热的园区政策创新主要有三大方向：

第一是营商环境相关政策创新。这其实是很多入驻企业非常关注的“底层需求”，比如说构建“一揽子”服务体系，加快办理相关证照、施工报批等，促进企业快速入驻和开展正常生产经营，减少不必要的检查和审批，兑现招商承诺等。这些“底层”政策创新做好了，园区就已经具备了较强的竞争力。

第二是人才相关政策创新。人才现在越来越成为战略新兴产业发展的核心要素，许多拟入驻园区的企业在考察备选园区时，非常关注本企业的人才能否一起过去，园区能不能对这些员工有吸引，甚至有一些企业负责人，在选中一个园区之后，往往会组织核心员工去现场考察这个园区，如果人才在园区稳定不下来，这个企业不可能入驻这个园区。尤其是关于人才落户、购房、产业发展等创新政策，成为了园区的差异化竞争力。

第三是产业发展政策创新。这对于园区来讲更为关键。政策创新会对园区产生非常重要的推动作用。

五、招商运营创新

近年来出现了一些比较有新意的模式：

第一是“飞地招商”，分为正向飞地、反向飞地。正向飞地是指从高级别的城市，在低级别城市设立一块飞地。比如前几年北京市要转移医药生产相关企业，而沧州渤海新区抓住机遇，给北京在渤海新区规划了一块飞地，在税收、资质互认等方面保留了类似于北京的特点，这对于地方政府、企业都是非常重要的利好，最终促成了北京数十家医药企业集中搬迁到渤海新区，成为河北省的医药产业“高地”。

反向飞地是指一些相对欠发达城市的头部企业、新兴企业，有到北京、上海等一线核心城市设立研发总部、企业总部的需求，目的是吸引人才和提升企业品牌，这时候，也需要发达城市给予一个“飞地”，从税收分享或者是资质互认方面提供一些优惠政策，这对于双方都有好处，也是产业招商的一个好办法。

第二是园区和产业巨头的跨界联合，这是一个非常好的模式。因为产业巨头是地方产业聚集的龙头企业，他们有很多业务扩展、全国布局的需求，如果园区跟龙头企业有很好的衔接，能够共建园区，对于项目获取、完成招商都是非常好的做法。

第三是产教融合服务。园区想要吸引一些好的企业，人才是一个非常重要的要素，所以现在很多园区会围绕人来做一些服务，比如许多园区在建一些科研机构、大学、人才培养的机构，对于提升园区产业服务能力、吸引优质企业入驻均会有很大的促进作用。

来源：吴事地产