我国工业地产用地供需现状解析 二三四线增长

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工业地产是指以地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称。在西方发达国家，工业地产开发手法已经十分成熟，发展方向多元化，融资方式多元化，房地产信托投资基金(REITS)盛行，市场化程度高。我国的工业地产占全世界的30%，对我国GDP贡献率在40%以上。其工业地产发展是促进战后我国经济复苏并最终成为世界第二经济大国地位的主推力，工业地产是我国经济支柱。

近年来工业用地的供应比重一般在国有建设用地供应总量的23%左右，但随着“租购并举”提出，非房地产企业通过将闲置的商业、工业用地进行改造后进入住房租赁市场，为当地住房租赁市场提供有效地补充，我国对住房用地供应力度的加大，工业用地的比重呈现下降趋势。

据国土资源部最新统计数据，2017年，全国工业用地供应量为12.28万公顷，我国工业用地比重近年来基本保持了平稳下调的态势。

全国300城工业用地供应同比上升30%

但从全国300城来看，2018年，工业用地推地力度增加，推出、成交均大幅提升。2018年，全国300城共推出工业用地规划建筑面积9.0亿平方米，同比增长30.4%;共成交工业用地7.7亿平方米，同比增长27.9%，推出和成交较去年均有较大提升。这个意义上来讲，全国工业用地供应存在地区失衡。

从土地占比来看，2012-2018年，全国300城工业用地成交规划建筑面积占各类用地总成交面积的比例总体呈增长趋势，经历2017年小幅下降后，2018年工业用地成交占比提升至39%。

工业用地需求一线城市回落，二三四线增长

一线城市工业用地成交规划建筑面积规模同比大幅回落，二线和三四线城市同比增长。不同城市来看，2018年一线城市工业用地成交规划建筑面积为2177万平方米，成交面积同比下降11.8%;二线城市成交面积为26505万平方米，扭转四年来同比下降的趋势，2018年同比增长达36.7%;三四线城市成交面积为48467万平方米，同比增长26.1%。

这个意义上来讲，工业用地需求出现分化，一线城市对工业用地的需求下降，二三四线城市需求增长，同时，也可以看出工业从一线沿海到中西部二三四线转移的轨迹。

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