写字楼空置率上市 联合办公催化产业园区升级

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随着供给增加、选择面拓宽、租赁方案灵活度的提升，办公空间从卖方市场向买方市场倾斜。企业在选择办公地点的时候，空间会更大，可以以较低或者同等的成本获得更加优质的性价比更高的办公区域。以深圳为例子，作为全球城市经济竞争力第五位的城市，深圳全市甲级写字楼去化速度近年逐渐放缓，调查显示，2018年四季度优质写字楼资产年租金回报率下降至4.2%，写字楼整体空置率上升至13.3%，情况不容乐观。但作为收益率最高的物业类型之一，优质产业空间资产仍备受投资者关注，所以，未来产业地产的关注重点，应该是如何在市场竞争取得优势。

联合办公催化园区升级

在联合办公中，商业写字楼或厂房业主向联合办公服务提供商出售或租赁场地，服务提供商通过对地产的改造形成全新办公场地，向租赁者提供灵活的办公空间租赁服务。原有业主作为场地提供商，虽然掌握着上游地产资源，但服务提供商对接业主和有办公租赁需求的企业，成为整个联合办公模式的核心。目前已有部分地产公司如万科等进行联合办公业务拓展。

服务提供商为企业提供一整套办公空间解决方案，除了提供办公空间外，还提供物业管理服务、法务、财务、投融资撮合等增值服务及商业社交机会。租赁者通过共享空间资源及服务资源来降低成本。

根据全球最大的企业增长咨询公司Frost & Sullivan对联合办公行业的研究结果，截至2017年底，全国联合办公空间运营面积达到670.8万平方米，预计2018年底将达到1551万平方米，中国正在成长为世界上最大的联合办公市场。

图表：2012-2018年中国联合办公空间运营面积情况(单位：万平方米)

根据独立第三方城市大数据分析机构，标准排名城市研究院发布的《2018年中国联合办公活力指数报告》显示，我国“2018年中国联合办公实力榜50强”中，优客工场、WeWor中国、纳什空间、氪空间、梦想加、WE+酷窝、车库咖啡、雷格斯(Regus)中国、无界空间、SOHO3Q等联合办公运营商位列综合实力前十名。其中，优客工场作为排名第一的服务商，其综合实力分数远高于Wework中国和纳什空间，其资源与品牌处于领先地位。

图表：联合办公服务商TOP10

联合办公是一种基于共享办公空间的办公模式，是对新一代服务型办公空间的探索，它不仅是物理空间上的联合，更多的是建立一个具有联合性质的社区。在共享空间中，服务提供商不仅为用户提供基础办公环境和设施，以及完整的办公服务解决方案，并且还提供法务，金融等增值服务。以灵活的租约方式，并通过"共享"的方式，提高办公面积的效率;减少企业的物业分摊面积，降低企业运营成本，并且营造更好的工作氛围，从而提升工作效率，也提升员工的办公品质和满意度。与此同时，对于物业持有方，能有效降低存量空置面积的亏损风险。

所以园区运营方必须积极增加服务内容，升级空间设施来直面竞争。从传统的租赁谈判、项目/设施管理角色，逐步延伸至与资产持有方合资合作，共同打造可以满足产业生长的办公空间。