仓储产业发展稳中有升 仓储物流园发展趋势分析
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传统仓储是指仓储物流企业按照客户要求从事的库存管理和库存控制等仓储物流业务。而现代仓储物流业的涵义更为广泛，其不仅提供货物储存、保管、中转等传统仓储服务，同时能够提供流通领域的加工、组装、包装、商品配送、信息分析、质押监管融资等增值服务以及仓库基础设施的建设租赁等服务。但仓储物流行业仍主要由仓储和物流两大部分组成，其与这两大细分行业的发展密切相关。
从行业景气度来看，2018年1-4月，仓储物流行业景气指数增长态势明显。其中，受春节因素影响，2月份景气指数落入收缩区间;但随着节后生产经营活动的恢复，一直到4月份行业都处于扩张区间的高位水平。而在经历了高峰后行业景气度连续多月都有明显滑坡，这主要受高温多雨的季节性回落影响。随后，自8月起随着营商环境改善，“金九银十”及中秋国庆、双十一等节点影响，传统旺季来临，连续四个月保持在扩张区间，仓储物流行业整体运行良好，行业景气度持续回升。2019年受春节和开学的影响，物流行业景气指数呈上升趋势。
图表：2018-2019年中国仓储物流行业景气指数走势图
然而，我国仓储物流行业中各地区均面临仓储租金不断走高的问题。根据物联云仓数据，2018年12月，全国30个重点城市仓库平均租金为26.80元/m2·月，尽管环比下降了0.70%，但是较2018年7月租金却呈大幅上涨趋势。其中，仓库租金最高的城市为北京、上海，平均租金均高于40元/m2·月，北京仓库租金水平受疏解非首都功能影响较大，在“疏解整治促提升”专项行动初期，部分不合规仓储设施拆(外)迁，导致仓库资源紧张，仓库租金大幅上涨。其中北京、广州、天津、武汉、成都等地的仓库租金涨幅均超过20%。
图表：2018年全国30个重点城市仓库租金情况（单位：元/平米/月，%）
物流企业竞相布局仓储业
仓储物流行业的发展与快递业务量的多少密切相关。根据国家邮政局数据，2013-2018年，中国快递业务量快速攀升，年增速持续保持高位。2018年，全国快递业务量为507.1亿件，同比增长了26.6%，也就是说我国人均每年下单次数高达36次，快递业务量之大可见一斑。
图表：2013-2019年中国快递业务量及增速（单位：亿件，%）
截止至2019年1-4月，我国邮政行业业务收入(不包括邮政储蓄银行直接营业收入)累计完成2931.8亿元，同比增长20.6%，全国快递服务企业业务量累计完成170.7亿件，同比增长24.8%。
党的“十九大”提出加强物流园区基础设施网络建设，第一次将物流基础设施建设上升到国家基础设施的地位，国家有关部门全力配合物流园区建设，在国家发改委制定了《全国物流园区发展规划》的文件中明确指出开展示范物流园的建设工作，交通运输部开展货物枢纽补助，商务部鼓励城乡配送设施建设......物流园区的发展在国家各种宏观政策支持、市场拉动与技术驱使下会后更好的前景。
跟一般的电商园相比，电商仓储物流由于本身专业业务的特性，使其能与其他园区共享客户，它不再强化作为电商企业载体的平台作用，而是突出了作为企业在某个区域中转分拨的功能。但同时由于电商仓储物流对交通网络的依赖、土地需求量大，以及前期亩产较低的特点，这一园区的顺利发展跟区域地理环境和当地政府政策有着密不可分的关系。
面对如此大好的形式但是把握不好，不知道未来的物流园区是什么样子?我们认为，未来物流园区发展将存在6大趋势：
1.网络化
物流园区以投资、托管、加盟的方式形成强大的跨区域网络联盟，提高物流效率，降低物流环节和成本，保障物流安全。
2.聚集化
物流园区促使物流企业聚集，成为物流企业特别是中小物流企业创业成长的孵化器和加速器。
3.综合化
物流园区促使物流企业聚集，成为物流企业特别是中小物流企业创业成长的孵化器和加速器。
4.专业化
现代物流园已初步脱离过去纯仓储型模式，功能更加规模化，服务更加专业化。
5.平台化
现代物流园已初步脱离过去纯仓储型模式，功能更加规模化，服务更加专业化。
6.产业化
物流园的开发模式实现从“以政府主导开发为主”向多种发展方式转变，走向产业地产。
