房企为何抢滩“城市更新”？

 “城市更新”的概念起源于19世纪中叶，兴起于第二次世界大战之后。曾经繁荣的各大城市中心城区开始衰落，基础设施及房屋年久失修，社会治安及生活环境趋于恶化，面对这种整体性的城市问题，西方许多国家纷纷兴起了一场城市更新运动。

反观当今国内，虽然城镇化进程在快速有力地持续推进，然而各大一二线城市当中，都或多或少地出现了上世纪发达国家大城市发展阶段后期所面临的一系列问题。

目前有大量的老旧住宅需要进行改造，特别是上世纪六七十年代建造的住宅，由于建设时的经济水平和生活水平所限，住宅的功能已经满足不了现代人生活的需要。

而随着近年来国家房地产市场调控持续高压，土地供应持续收紧，土地招拍挂市场竞争激烈，房企拿地成本日益增高。各大房企相继致力于“城市更新”领域项目，抢夺“城市更新”市场。

居民呼声高涨市场需求强烈

20世纪70年代后期，城市职工住房短缺问题引起了社会重视，政府开始重视修建居民住宅，但是由于当时管理体制不健全，经济条件有限，建设项目存在许多问题和漏洞并遗留至今，因此中国目前很多大中城市都存在着城市外围地段建筑新、质量好，而中心地段人口大量聚集、建筑密度较高，建筑质量差与基础设施陈旧落后等问题。

根据某机构报告显示，参考国内外关于住房年折旧率2%的通行做法，2016-2020年间，我国城镇住宅拆迁改造需求将达到29.33亿平方米，占总体住房需求的34.4%。

而中国人口老龄化进程不断加快，落后的居住条件难以满足人口老龄化带来的需求和老年人生理、心理的需要，同时快速新建大量的养老居住设施又不符合我国目前社会现状，如何在现有居住环境下解决老年人的养老问题，需要我们城市更新中探索实践，找到一条适合自身国情的路径。

十九大报告指出，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡、不充分的发展之间的矛盾。老旧城区居民与老年人同样有追求美好生活的权利，城市更新既能够改善老旧城区居民的生活环境，提升居住水平，也能够满足包括老年人在内的所有居民医疗、教育、文娱等方面的所增长需求。因此，老旧城区居民对于城市更新的需求非常迫切，城市更新市场更是大有可为。

此外，我国既有建筑存量大且能耗高，夏热冬冷地区老旧城市住宅室内舒适度不高的同时，耗能情况相比于发达国家普遍偏高，能耗指标是相比于发达国家高出一倍左右。面对全球范围内的能源短缺问题不断凸显，国内能源短缺问题不断显现的现状，既有住宅改造及城市更新更是刻不容缓。

利好政策不断加持城市更新

近年来随着中国房地产市场有增量市场向存量市场的不断转变，以旧城改造为主的存量市场不断受到国家及地方利好政策的加持，国家相关部委和重点城市相继出台新的城市总体规划和城市更新行动计划。

今年两会《政府工作报告》重点指出将启动新的三年棚改攻坚计划，仅2018年就将开工580万套。部分城市相继跟进表态，启动新一轮的城市更新项目。

广东省国土资源厅于4月5日发布《关于深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》，进一步优化了“三旧”改造政策，规定涉及“三旧”改造的供地，除了政府收购储备后再次供地的，其余供地可以协议方式出让。

深圳发布的《城市更新“十三五”规划》推算，深圳未来旧改和城市更新市场规模在数万亿。

部分城市更新政策