【盘点】典型房企拿地问题及经验

 2018年上半年，楼市宏观调控维持稳定并局部加码，房地产乱象得到进一步整治，市场供求走势保持平稳。从土地市场供求结构来看，一线城市在高压调控下明显降温，二线城市由于加大供应实现量升价稳，三四线城市在需求外溢和棚改带动下量升价涨。从企业拿地来看，品牌房企仍在积极补仓，并向三四线城市下沉。预计2018年下半年，在金融环境收紧及棚改政策调整作用下，土地市场将继续降温，部分三四线城市市场风险或将显现，房企拿地宜更加科学与审慎，保障现金流安全。

1、规模：拿地金额上涨，房企积极补仓

2018上半年，房地产市场调控保持高压，并向三四线城市转移，限地价、限房价、竞自持、竞配建等出让方式持续加码市场。受供地结构、土拍政策以及城市分化等因素影响，房企拿地金额略有上涨。2018年上半年，拿地金额Top50房企拿地总金额10801.2亿元，同比增长17%，拿地总面积24588.6万平方米，同比上升28.5%。

图： 20家代表房企[1]2018年上半年拿地总金额、面积和成本情况

数据来源：企业公布，中国指数研究院整理

代表房企拿地总额下降，拿地面积上涨。2018年上半年，代表房企拿地金额同比微涨0.4%，拿地面积同比增长19.8%，拿地成本下降16.7%。主要受城市供地结构、市场需求及调控政策影响，一线城市拿地成本及时间成本逐步走高，以及土地属性更加复杂，房企拿地积极性明显下降，多个地块出现流拍，三四线城市升温，房企加大争夺三四线资源力度，土储规模及占比明显提升。

图：2018年上半年20家代表房企拿地规模情况

数据来源：企业公布，中国指数研究院整理

代表房企多积极备货，部分房企出现大幅补仓。2018年上半年，代表房企拿地额与销售额比重平均值为50.9%(剔除绿地后为38.5%)，保持较高水平，规模扩张意愿较强。具体来看，华润、金地、龙湖、绿城、旭辉和招商比重均超60%，绿地比重则超过200%。绿地加大其拿地力度，主要与其2018年将围绕刚需住宅、弱改善性住宅、特色小镇、康养谷、高铁商务区等产品线开展业务的战略相关。根据绿地公告显示，2018年一季度，其重点围绕快速成长的高铁站和快速周转的三四线城市项目推进土地储备工作，拿地规模保持高位。

2、成本：拿地成本下降，投资更加谨慎

图：2018年上半年20家代表房企拿地平均楼面价分城市等级变化情况

数据来源：企业公布，中国指数研究院整理

开发商热情逐渐减退，拿地楼面价同比小幅下降。2018年以来，房地产调控政策继续深化，重点城市市场整顿力度持续强化，对于土地提出更为苛刻的条件，比如配建规模增多、限价条款严格，从而限制了企业的拿地能力。具体来看，一线城市，20家代表房企拿地楼面价同比下降19.1%;二线城市，20家代表房企拿地楼面价同比下降7.5%;三四线城市，20家代表房企拿地楼面价同比下降18.1%。

图：2018年上半年20家代表房企新增土地储备平均溢价率情况

数据来源：企业公布，中国指数研究院整理

房企拿地溢价率保持低位，房企拿地更为谨慎。2018年上半年，受国家宏观调控政策影响，全国300个城市各类用地溢价率为20.2%，较去年同期下降15.6个百分点。从20家代表房企来看，其新增土地储备的溢价率均值为21.1%，同比下降24.1个百分点，土地溢价率大幅回落。主要由于一二线城市配建、限价等调控政策压缩项目利润，部分三四线城市市场走势不明朗，房企拿地意愿有所降低，总体拿地态度也更加谨慎。