房企试水特色小镇的4种转型模式

中国房地产已经历了两个大的发展阶段。第一阶段是普遍的城市化，即从农村进入城市。第二阶段是大城市化，即房地产开发从全国城市进入到一二线核心城市

在2016年新一轮的高房价、高地价的盛宴背后，是前所未有的焦虑感。要么就是拿不到地，要么就是刀口舔血的去拍地王。随着国家发展和改革委员会颁布了《关于实施"千企千镇工程"推进美丽特色小(城)镇建设的通知》。

此政策的出台，对于不少热情投入特色小镇开发转型的房地产企业来说，无疑是一剂强心针。就此，推出房地产开发企业特色小镇的创新转型分析。

全国型房开企业转型特色小镇开发模式

对于房企而言，借助较低成本获得大量土地开发权，并在后续运营中持续获得稳定的现金回报，是特色小镇最大的亮点。

而房企转型特色小镇越靠近地产转型越容易成功，传统的房地产开发远郊大盘或产业园区，包装成小镇就能受到政府和客户的追捧，实际上，与传统房地产大盘开发不同的是，特色小镇或许更注重持续的运营能力。

就全国性房企纷纷试水特色小镇，总结出4种转型模式：

1.科技型服务小镇

随着基础设施的完善以及新兴产业的兴起，城市工商业集中于核心大城市的必要性在逐步降低，新兴产业如科技、金融、航空、生物医药等对于城市配套要求较低，可在一二线城市周边布局，分散中心城区压力。

房企拥有大资本、大规模，为科技产业服务，解决科技产业所面临的成本高、空间挤、环境差问题，提供产业人口住得起的房子，留住产业人口。

《案例：碧桂园科技小镇》

项目介绍：碧桂园有在郊区做大盘开发的经验，能够很好的运用到产业地产中来，同时科技小镇一定是"重资产"打造，更多的是做平台搭建，提供产业配套服务，同时是与拥有科技产业资源或运营机构合作，更好更快地让科技人才集聚、企业入驻，通过龙头企业带动关联企业入驻，实现小镇的产城融合发展。

选址：一线城市周边和强二线城市的30-80Km区域，最好不超过60Km

占地规模：2-5 K㎡

难点：产业资源导入和招商

2.农业小镇

以农业为基础，配套有医疗、教育、娱乐等设施进行的地产开发，房企要么有农业技术资源要么与拥有农业技术的科技院所合作开发，通过地产开发获得的利润，来进行农业整体规划改造，让周边农民成为现代农业工人。

《案例：绿城农业小镇》

项目介绍：绿城专注于农业15年之久，于2012年与浙江省农业科学院共同推动成立蓝城农业公司，旗下有8家子公司，分别负责营销、检测、种子和研发、生产基地等，从生产到销售的农业链条已初具雏形。

绿城农业小镇在中心1K㎡进行地产开发建设，利用自身农业技术带动周边2K㎡农业改造，建成富有地方特色的大型农业基地，并将周边农民转化为现代农业工人，同时配套完善的医疗、教育、娱乐系统。

选址：距离上海、杭州等城市市中心30-50Km

规模：占地3K㎡(其中农业即相关产业占2K㎡，建筑规划占1K㎡)

特点：有完备的整体规划，特别是基础农业的配套，其次是提供稳定的农地和有产权的住房。

3.文旅小镇

以文化旅游产业为依托，结合生态旅游产品、居住、健康产业为一体的地产开发，房企具备文化旅游产业基础优势，同时小镇本身也是城市旅游目的地，通过与政府合作进行PPP模式的地产开发。

《案例：华侨城文旅小镇》

项目介绍：华侨城将发挥文化旅游产业的传统优势，针对有优质的自然资源或文化旅游资源的城市旅游目的型的小镇进行有选择的城镇化开发，以主题乐园为开发引擎，通过PPP模式进行地产开发。

目前华侨城集团分别与成都金牛区政府、大邑县政府、双流区政府以及成都文旅集团签署合作协议，拟投资超千亿元打造天回(占地10K㎡)、安仁(占地15K㎡)、黄龙溪(占地16.7K㎡)三大名镇。

选址：城市旅游目的地型的郊区小镇

规模：占地10K㎡左右

特点：基于华侨城在文化旅游产业所取得的成绩和品牌优势，同时小镇自身具备旅游功能。

4.产业新城

以传统产业园区开发为主体，通过传统产业聚集带来产业人口聚集，从而进行土地一级二级联动开发。

房企要具备产业园区开发运营基础，在城市有产业外溢趋势的周边，通过PPP模式进行"地产+园区"的开发，即可获得地产收益又可获得园区开发运营收益。

《案例：华夏幸福产业新城》

项目介绍：华夏幸福作为全球产业新城运营商，自2002年以来一直扎根实体经济领域，以产业新城为载体打造多样化的发展平台，构建从园区建设、招商引资到城市运营三大业务体系。

华夏幸福打造以产业新城为主体， 抓住一线城市工业外溢趋势，通过PPP模式在一线城市周边建立工业园区，同时进行土地一二级联动开发。

选址：一线城市周边，同时一线城市有产业外溢趋势

特点：地方政府有产业转移需求，同时可提供丰富的土地;大量人口导入