房地产企业布局特色小镇背后的逻辑解析

 特色小镇的概念兴起于浙江省，近年来借助住房城乡建设部、国家发展改革委员会和财政部将特色小镇这股春风吹向了全国，多个省市也相继出台了特色小镇建设的相关政策。

中央政策来看，一方面，国家发改委通过发布《关于加快美丽特色小(城)镇建设的指导意见》，分别从总体要求到分类实施、突出特色、发展动能、建设设施、增加公共服务、引领绿色理念、多元化建设主体、拓展要素配置、创新机制等十个方面的具体执行进行了详细的规范阐述;另一方面，住建部和中国农业发展银行联合下发了《关于推进政策性金融支持小城镇建设的通知》，在政策性金融支持范围、贷款项目库、项目管理等方面做出了明确的要求。

图表1：特色小镇建设相关中央政策

资料来源：前瞻产业研究院整理

地方政策来看，浙江、陕西、北京、河北、甘肃、江苏等多个省市都出台了特色小镇建设的相关政策措施，内容包括着力集聚高端要素、加快政策精准落地、加强统计监测分析、组织实施考核评估以及调整动态机制等。

图表2：特色小镇建设相关地方政策

资料来源：前瞻产业研究院整理

全国开启5万亿市场空间

在中央和地方政策的共同扶持下，全国各地迎来了一波特色小镇建设的热潮。根据前瞻产业研究院发布的《2017-2022年中国特色小镇建设战略规划与典型案例分析报告》资料显示，对目前国内建设的部分小镇进行统计，平均一个特色小镇投资额在50亿元左右，规模较小的如云栖小镇投资额在10亿左右，而像酷玩小镇、沃尔沃小镇等这类规模较大的可达百亿以上。按照住建部到2020年培育1000个左右特色小镇的规划，未来3-5年，我国特色小镇建设将产生5万亿的市场空间，助力全国经济增长。

图表3：部分特色小镇投资情况

资料来源：前瞻产业研究院整理

房地产企业纷纷转型布局

近年来，国内房地产行业的集中度越来越高，行业利润不断下滑，房地产企业纷纷开始谋求转型，寻求新的业务增长点。而面对特色小镇这种新型业态的开发，国内房企尚处在比较接近的水平，大型房企不见得比中小型房企更具有优势，因此许多中小型房企将特色小镇开发业务视为“弯道超车”的不二之选。根据前瞻产业研究院发布的《2017-2022年中国特色小镇建设战略规划与典型案例分析报告》资料显示，虽然都向特色小镇开发业务转型，但不同房企之间的侧重点却不尽相同。

碧桂园的总部位于广东佛山，目前其特色小镇业务重点发展的区域主要集中在惠州和东莞等广东珠三角地区，这些地区毗邻科技产业发达的深圳，制造业逐渐式微，因此碧桂园在这些地区重点进行科技小镇的开发，有效承接深圳的产业转移。

而绿城中国选择的则是“农业小镇”的发展路径，重点开发区域选定距离上海、杭州等城市三五十公里的地区，依靠小镇中房地产开发建设收益带动周边农业改造，建成大型特色农业基地。按照公司规划，未来5-10年，绿城将打造5-10个“农业小镇”。

主营旅游地产开发的华侨城则重点打造“文化旅游小镇”，该集团目前在四川同包括成都金牛区、大邑县、双流区三地政府以及成都文旅集团签署合作协议，拟投资1200亿元打造天回、安仁、黄龙溪三大旅游名镇。按照公司规划，未来华侨城将构建100座具有中国传统民俗文化特色的小镇，创造20万个创业和就业岗位。

图表4：部分转型特色小镇业务企业情况

资料来源：前瞻产业研究院整理