浅谈产业园区与传统地产的差异

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随着产业园区受到资本的介入，资金压力也越来越大，单纯的政策融资已经不能满足市场的需求。产业园区的资金来源不能再局限于传统的金融产品，而是应转变思维，寻求新的融资方式。

1、产业园区与传统地产差异

住宅为主的传统房地产市场，白银时代已成行业普遍，企业纷纷转型寻求新的利润增长点。随着楼市政策越来越严苛，传统住宅、商办类项目受到限制，房企拿地难度加大，发展产业园区成为企业获得资源的有效途径。然而产业园区需要长期的投入，开发难度大。

产业园区应考虑产业环境和政府政策

传统地产主要考虑地段和价格，来进行住宅项目的开发，除旧城、城中村改造之外，没有太多的政府扶持政策。而产业园区的开发需具有企业经营性和服务功能性建设，需同时兼顾生产、研发、办公、共享等多种功能。因此，产业园区在选址和定位方面需要考虑很多的因素，如市场环境、产业趋势、综合资源和财政规划等等。

产业园区应具备产业配套和运营管理服务

传统地产在选址方面获得优势之后，配合市场环境，大力进行宣传推广来达到盈利目的。但产业园区不同，在招商引资过程中，需明确产业的定位，完成产业链和产业配套的整合，才能吸引优秀企业和重点项目。而且园区在完成招商后，还需为入驻的企业提供智能化、信息化的运营管理服务，为企业的经济发展和技术进步出谋划策。

2、产业园区不能单靠传统融资?

早期设立的产业园区多属于地方政府主导的开发区，尽管也有很大的资金短缺问题，但得到政府给予的大量政策性扶持。随着越来越多社会资本介入产业园区的开发和土地一级开发市场的规范化，单纯的政策支持逐渐被更加市场化的运作模式所替代，与之伴随的是不断加重的资金压力，融资问题成为产业地产发展最为棘手的问题，转变传统融资思维，寻求新获取资金的方式才是产业园区发展壮大的出路。

3、融资向投资的转变

产业园区的开发难度大，且需要长期建设运营，投资回报期较长，因此需要大量的资金支持。传统的债权融资已经不能满足园区的资金需求，而且园区需长期开发运营，所以园区应选择比较稳定的长期性融资模式。产业园区应将传统的债权性融资模式转变成权益性融资模式，才能符合园区和企业可持续发展的规划。

第一：通过股权投资基金，实现园区开发的轻资产化运作传统的地产基金在国内已经历多年，受银行信贷偏好和金融环境影响，多数基金均以债权投资为主。

第二：通过资产证券化方式，实现园区资产的可持续运营任何重资产运营都需要找到一种合适的退出路径。