产业园区发展暴露出的8个问题

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产业园区作为一个具有独特吸引力的区域体，具有复杂的双重属性。它一方面是相关企业的区域聚集体，表现出一定的宏观性;另一方面由于其运营方式多为政府投资或规划，开发企业管理运营，因此又具有一定的微观性。中国园区经济虽只有二三十年的发展历程，但却是每隔几年迈上一个新的台阶。产业园区发展越快，暴露的问题也越多，尽管当下产业地产行业受到各路资本热捧，一路跃进到产业园区4.0时代，但依旧遮掩不了部分园区1.0时代的特质。

1、同质化现象严重

开发商往往是看中产业地产的巨大市场潜力，但是产业地产的市场供应是空白，因此就会陷入进退两难的局面。由于前期国内产业地产已经经历过一轮高速发展，目前全国园区存量大，同质化竞争压力大。目前产业园区正面临两大问题：供给过剩，园区招商难;同质化严重，竞争陷入“价格战”。

2、固守房地产传统思维

产业地产的特性是小客群，大客户，成交周期长，利润率不高;传统地产是小客户，大客群，利润率高，资金周转快，所以传统地产和产业地产的开发运营是两种思维。现在产业园在全国遍地开花，但很多仍然固守房地产开发的思维，而且对产业园存在误区，所以才会出现那么多产业空城。

产业园区建设，一定要产城融合，结合城市的主导产业、特色产业和战略性新兴产业，充分服务于政府的经济社会建设。其次，要具有整合思维。做产业园区注重集聚效应，园区做众创空间应充分统筹和整合政府资源和社会资源。

3、产业链条未形成闭环

产业地产一个重要的概念是能够形成产业链，但能形成完整产业链很少，因此无法形成产业集聚效应。不同产业导向需要不同的产业配套，而这种产业配套对于非实力型开发商是非常困难的，不同的地块往往具备吸引不同产业的地缘优势;不同产业又需要不同的产业配套，这种配套很难完全匹配，也不是短期之内就能完成，完成后又很难在不同地块中复制。

4、“产城分离”和“圈地思维”现象普遍

在很多园区，“新兴产业”仅仅被当作园区地产招商的概念和噱头，园区被传统的、高耗能、高污染的产业所占据;而有的园区因为招商失败，所谓的新兴产业园甚至已变为废弃的“空城”。

当前以战略性新兴产业为主导的产业园区以及各类开发区，在建设过程中普遍存在“产城分离”和“圈地思维”这两个突出的问题。开发区内越来越多的楼房、工厂拔地而起，但同时也有越来越多的空城诞生，更有大量土地荒废，最后地方债务高筑。由于产业园区建设没有做到配套先行，缺乏产业和生活配套，导致产业和城市融合度很低，产业园区发展缺乏后劲。

5、盲目招商，缺乏定位和计划

越来越多投资商和政府发现，破解产业园区持续发展问题，必先突破招商难题。产业园区招商是一个长期的过程，必须要制定长期的产业园区招商策略。

没有一个明确的定位、招商做起来就会很艰难。根据产业园区的特性，结合市场竞争情况，来对产业做一个差异化的定位，通过定位打造一个市场上的全新具有很强竞争能力，且为客户所喜欢的产业园区。

6、重硬件建设，轻软实力打造

重硬件建设，轻软实力打造是很多产业园区的通病。产业园区普遍过于重视基础设施，而忽略服务、品牌等软实力的建设。目前很多地方大建科技新城，智慧城市概念等等，但园区必须要回归到对于目标产业的吸引力上去考虑，注重对客户的配套软件的打造。园区除了针对不同客户的生产和生活需求来提供基础设施之外，还应满足客户对休闲娱乐，健康的追求，还能给企业带来较高价值的金融、税收、人才服务等等。

7、缺乏成熟的商业模式

任何一种产业都得有自己的盈利模式，产业园区也概莫能外，如何创新商业模式，并探索新的盈利模式，来适应新的经济环境，成为摆在众多产业地产商面前的大问题。很多园区仅仅依托厂房销售为主要盈利模式，园区后期的持续收益就会存在一定的限制。园区发展的自我造血功能差，就会影响园区未来的长远发展。

现代化的园区是个功能复合的综合体，涉及的物业不仅仅是厂房和办公楼，还有住宅、商业、商务等多种物业类型，因此，如何平衡这些物业之间的关系，从资金链上进行优化配置是园区能否顺利发展的重要一环。

8、未形成特色的竞争优势

功能分区无法突显功能，综合配套过于机械，产品缺少使用价值，园区缺少产业氛围，难以做到与市场严丝合缝的对接。目前，多数产业园区产业依然保留了产业园的部分开发模式，在功能分区、综合配套以及产品结构上，缺少了更多的市场亮点，无法形成独特的市场吸引力，从而泯然于风起云涌的区域产业园区大潮之中。这其实也就是造成同质化现象严重的原因之一。

9、产业园区缺乏特色价值

功能分区无法突显功能，综合配套过于机械，产品缺少使用价值，园区缺少产业氛围，难以做到与市场严丝合缝的对接。目前，多数产业园区项目依然保留了产业园的部分开发模式，在功能分区、综合配套以及产品结构上，缺少了更多的市场亮点，无法形成独特的市场吸引力，从而泯然于风起云涌的区域产业园区大潮之中。这其实也就是造成同质化现象严重的原因之一。

10、政策依赖严重，内生发展较弱

产业地产因其特殊性，受国家政策影响的波动性向来比较大，任何风吹草动，都能在行业内惊起一池波澜，在实际操作中，政策优惠、土地条件、税收减免等往往也是产业地产运营者招商引资最有利的说辞。

于是造成了重外部优惠政策，轻内生动力培育这样的一种现象。园区能够以优惠政策，包括土地价格优惠、税收优惠来吸引企业入驻，但是对于入驻企业内生动力的培育，园区所花精力较少。

因其对行业带来的风险具有整体性、普遍性、持久性，所以对于行业来说属于系统性风险，众所周知，系统性风险所带来的经济损失具有不可消除性，此诚生死存亡之利害，不得不高度提防。