浅析产业园区如何选址拿地

随着国家宏观调控的日趋严厉，渐显“咬定青山不放松”之势，传统房企们纷纷意识到靠传统的高杠杆高周转拿地建设、广告轰炸的卖房子的黄金甚至白银时代可能真的都已经过去，一边急着去库存缓解资金压力，一方面也在经济寒冬下，寻求新的发展之道。产业园区(特色小镇)，这些以前被传统房企归为产业地产概念的非“正统之道”似乎迎来了蓬勃发展的春天，碧桂园、绿地、佳兆业、远洋等等典型的传统房企，纷纷开始加大试水力度。

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碧桂园的潼湖科技小镇布局已有2年之久，已于今年9月正式开园，虽然号称是战略转型项目，且坐拥粤港澳大湾区发展大势，但这个骨子里仍是地产基因的产业园会走向何方，还有待时间的检验，其他的房企也动作频频，不甘落后。 近日，华润联合小米以26.57亿元的价格拍下北京昌平区一块近4.7万平方米公建混合住宅用地;总体范围约有6平方公里的佳兆业·空港凤凰科技城项目动工;远洋集团首个物流地产项目——远泉嘉兴南湖汽车零部件金融物流产业园开工;绿地集团与池州市政府签署战略框架协议，拟投资200亿元打造池州东部产城融合创新区......

不管这些传统房企是否是真心想转型到产业地产，亦或是想在资金吃紧土地供应紧缩的情况下用较低的成本获取住宅用地，选址和拿地都是里面的重要一环，甚至跟住宅相比，选址对于项目的成败影响程度更加高，甚至可以说起到决定性作用。本篇文章里，将对产业园区的选址逻辑和拿地方式进行分析。

一、产业园区的选址

对于很多住宅项目特别是热门城市的项目，在供地紧张的情况下，能够拍到政府出让的地就已是万幸，对于具体的位置的选择权较小，而且即使某些项目位置不太好，只要产品设计合理，得房率高，价钱合适，再加之以营销轰炸和积极拓客，仍然会吸引一部分客户前来购买，而对于产业园区来说，前期的选址对于整个项目的成败起着决定性作用。笔者曾经在与某龙头企业项目洽谈过程中，了解到内蒙古某地方政府可谓是拿了200%的热情和诚意来邀请他们落户某个项目，然而他们实地考察后，发现交通实在是太不便利，虽然政府给的政策很优惠，而且愿意拿出真金白银建各种配套，综合算下来还是不太划算，只能作罢。

诚然，“地段、地段、还是地段”的至理名言源于房地产，但是在产业园区领域，这句话的重要性更是被放大，因为企业要入驻某个地方，需要考虑方方面面，比如交通、政策、市场、招人留人等，而不是和买房一样攒够首付就行，是一个全面且较长的思考过程。这里，从宏观、中观、微观方面浅析如何选址。

1、宏观层面

(1)尽量布局在在中国地图胡焕庸线的右侧区域

(2)若在左侧区域，可结合“一带一路”等新兴经济增长点有关的区位，谨慎选择。

2、中观层面

(1)尽量靠近城市特别是发达城市或者一二线城市的周边，在一二线做事半功倍，在三四线做是事倍功半;当然，中国大部分的城市还是三四线城市多，不能说完全不能做，要小心，要看独特的资源禀赋。

(2)尽量位于城市群内的人口流入地，谨慎选择人口流出地。

(3)尽量靠近高铁和机场站点，特别是高铁站点。

3、微观层面

(1)尽量靠近与城市路网接驳的主干道，地铁口、公交站等公共交通到达区域，在交通交汇处更好。

(2)尽量选择成片的净地，并考察周边是否有垃圾场、坟场、高压线、污染源，若有的话要处理好。

(3)尽量优先选择有产业基础或者靠近产业聚集地;若做旅游园区或者小镇，优先选择具有人文或者自然旅游资源的地方，若没有，也必须是自然环境优美，交通可达性好的地方，易于培育IP。

(4)离高校近也可以作为一定的参考，易于人才招聘等。

以联东U谷的选址参考为例，联东U谷大部分的园区项目都在高速旁，其他的15%基本上也都是靠近机场、高铁和地铁，另外，大部分都在各种开发区和产业基地之内，拥有一定的产业基础。

二、产业园区的拿地

一旦有了心仪的地块目标，就要开始想办法拿下这块地，一般有以下几种手段：

1、通过招拍挂方式是主要途径

早些年间经常有很多协议出让的土地，但如今随着各项法律制度日趋完善，中央反腐力度不断加强，通过招拍挂方式拿地，成为主要途径。政府为确保国有土地收益最大化，避免国有土地流失，以“最低价标准”公示制度防范土地一级市场的腐败。然而为了促进招商引资，一些地方政府，特别是不发达区域的政府，在面对议价能力较高的园区开发商时，通常不惜低价出让甚至“零地价招商”，或者以土地作价入股，和园区开发商联合进行园区的开发。一般操作流程是园区开发商前期与政府勾兑——双方签定投资协议——约定挂牌地价——政府设置挂牌门槛—土地挂牌上市——园区开发商摘牌。

但这种方式较为考验园区开发商与政府提前勾兑的能力，所以需要园区开发商有很强的品牌效应和招商能力，谈判过程中要充分考虑到政府的诉求，政府关心的无非就是税收和就业，且希望能快速见效，因为政府领导是有任期的，都希望任期内迅速把事情做出成效出政绩，而且现在很多地方政府不再像以前了，不是说只要方案讲得很好听，故事讲的很圆满，就给地，一般都会对未来的企业达到什么税收、产值约定的非常仔细，有些警惕性高的政府，会对园区开发商之前已经开发过的园区进行实地考察，和当地的地方政府了解实际的税收情况，而且即使签订了总体协议，也会根据前一期园区的开发情况以及实际产生的产值税收来分期批地。

当然，不排除以前有些政府在这方面的意识还没有那么深刻，容易被某些投机性的园区开发商钻了空子，但是开发商也给自己埋下了法律炸弹，迟早会引爆，所以奉劝各位想从事园区开发的企业们，扎扎实实做好园区的规划和招商引资，不要搬起石头砸自己的脚。

此外，由于产业园区开发周转期较长，一些开发商在拿产业用地的同时，一般还会要求搭配一些住宅地块，政府对这方面也是会出台一些制度性的保障，比如佛山某地政府，出台了“连片的工业区、村集体工业园区可在规划的引领下，探索商住混合工业的用地功能”的政策，为产业用地和住宅用地捆绑拿地开了一个口子。

2、业内知名企业以项目拿地

如今各地政府都在想尽办法招商引资，业内知名的企业更是作为香饽饽受到追捧，往往拿地成本较低，获得土地之后，自用仅占一部份，短时间用不完全部土地，所以这些企业就会自己组建开发公司或与专业开发商合作。对于园区开发商来说，这又是一条拿地的重要途径。

如2010年7月30日，万通实业与TCL集团签订了《进一步推进工业地产领域合作之框架协议》，根据协议，双方出资创办万通新创工业资源投资公司，万通持股55%，TCL持股45%。原TCL厂区经过万通新创收购后更名“万通工社”。投资之后，采用的是“售后回租”的方式，TCL的回租部分为万通提供了基础回报，现成的空余厂房、仓库的出租，闲置空间的商业化改造，还有空余土地的建设销售或者出租使得增值部分有巨大空间。

近日遭受热议的小米+华润联合拿地，虽然有声音表示小米这样做是参考华为在东莞建房子一样，是为了自家员工能低价买房，以留住员工，但是需要注意的是，东莞和北京的区位价值不可同一而论，而且小米找的合作伙伴是典型的传统房企华润，让人不得不浮想联翩。

3、城市更新

旧城改造是新增拍卖用地的一个重要来源。一些地方政府由于缺乏旧城改造所需的市政建设和拆迁安置资金，因此引入了有实力的公司作为城市运营商参与旧城改造、市政工程建造，其投资回报来源于整理出的土地拍卖后的部分收益。部分城市运营商由于本身是开发商出身，不满足单纯的土地整理收益，因此也会参与竞拍。这种具有运营商和开发商双重身份的拿地行为比较特殊，也具有一定的代表性。

4、资源置换

一些地方政府由于财政比较吃紧，无法拿出大笔资金进行前期开发，就会邀请某开发商或市政工程公司合作，双方达成类似协议：由合作方负责土地整理投入，整理出的土地拍卖时，超过基准地价的溢价部分与政府按照一定比例分成，基准地价则包含土地整理成本和相关的税费;或者，由合作方负责园区载体(厂房等)建设，政府以部分厂房物业抵扣投资建设成本，相当于园区开发商帮政府代建园区，获得一定比例的园区物业产权，进而再进行招商、运营。

需要注意的是，土地成本在住宅地产中是绝对的第一成本，但在产业园开发中不一定会比重这么大，拿下地并不代表着开发的成功，如果园区产品定位出现偏差，招商不利，后期的财务成本、建安成本把控不严，所有利润都将灰飞烟灭，所以拿地之后，才是对园区开发商考验的真正开始。

而拿地之后，园区要建成什么样子，一张白纸上如何描绘?拿什么做主导产业，哪些是目标客户?这些都需要通过详细的市场调研而获得，所以产业园区的前期定位和规划，相比住宅对项目的成败影响要大的多。