对于产业环境比较薄弱的区域,特别是在空间资源比较丰富的区域,产业园区在期初阶段,应当重点依靠资源吸引来快速集聚产业氛围,打造产业形象。
笔者认为,处于这个阶段的园区可以从以下三方面入手:
一、做好园区规划
好的规划至少管十年。土地资源是不可再生的,尽管区域经济发展必然会出现转型升级、退二进三等发展阶段,但哪里可以落产业、哪里可以建配套、哪里可以留白,必须坚持规划先行原则。否则,后期的改建、拆迁将大大吃掉园区运营收益的利润,一个“钉子户”的影响不仅仅是一个项目的落户,很可能是一个产业机会窗口的错失。
二、自建主题特色鲜明的产业园
1.载体类招商
处于主干道园区门户周边,以标准工业厂房为主,迅速集聚产业形象,不追求租金收益,只租不售。要知道,土地开发运营,最好的地段,一定要自己持有。有了灵活的载体,可以避免“切豆腐块”似的中小项目遍地开花的局面,同类型的项目,相对集中,各项配套和服务,都会节省前期基础设施的建设成本。对于工艺路线特殊的企业,坚持用地和厂房不转让,也完全可以实行定制化建设,把握好租赁周期和保证金风险,就可以放心大胆的干。而且,越是关键的地段,越要留给能给园区带来重要提升的项目。
2.土地类招商
这一阶段,要有一些规模大、体量大的项目撑门面。重投入的项目成为这一阶段重点吸引的目标,此类项目要看产业链带动性,看人气拉动效果,看能耗消耗程度。
这类项目只要区域能够有资源承载,从产业形象上说,落一个,就能顶三年。此外,在土地指标的供应上,由于前期大量的中小项目没有占用太多的土地资源,土地指标相对充裕,也为该类项目落户创造了良好的基础条件。
三、谋划龙头项目,完善基础设施配套
1. 完善生产配套
水电气和交通已经是老生常谈的问题了,这里就不赘述。物流和环保设施配套,会成为这一阶段产业园提升的难点。引入物流配套的专业园区固然是一种解决方案,但是,国内物流园区占地大、没税收已经是普遍现象,未来资源的浪费极大。笔者建议可以依托一期载体建设,规划一部分配套物流仓库,一方面满足园区中小企业配套需求,另一方面,为大项目新增的物流需求,提供必要的空间支持。而环保设施这块,水务和固废处理可以通过市场化机制解决,非政府性园区,在这个阶段,没必要花大价钱投入在这个方面,除非周边有相应的客户,否则,该类项目选址都会是一个大问题。
2.完善生活配套
配套交通和人才公寓、以及邻里中心,这是这一阶段必要有的三个关键要素,吃住行是永恒的话题,产业园区也不例外。
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