投资民宿要注意的五个问题

 随着旅游业的升温，大量游客涌入造成了民宿供需的“两头热”：一方面是游客涌入导致的需求热，另一方面是市场上扬的投资热。然而，机遇与挑战并存，有关民宿的争议也层出不穷。作为一块新兴的投资模式，随着生活水平的提高，度假住宿将会成为越来越受欢迎的娱乐消费方式，投资前景可观，重点是如何拿出眼光，挑到好项目。

民宿本身按照类型和功能又可以分为农家乐、乡村别墅等多种类别，和酒店最主要的区分点在于民宿具有由“主人文化”带来的当地特色化体验，住宿空间高度个性化、体量小而美。

乡村民宿具有促进城乡融合发展、产业转型创新、村落文化传承、生态环境优化、农民持续增收、农村治理创新的多维功能。但调研发现，当前乡村民宿发展易引发“五大风险”，亟须引起有关部门的重视。

1、“跟风投资”问题

据前瞻产业研究院发布的《民宿行业市场前景预测与投资战略规划分析报告》数据显示，截止2016年底，客栈民宿线上注册量总数达到50200家，初步预计，2018年交易规模将近200亿元。

同时，各地政府也大力发展乡村民宿，如南京提出未来5年，打造50个以上市级美丽乡村民宿，发展民宿超过1000家;山东提出“十三五”末将建成3000家高端精品民宿。

但数据显示，乡村民宿市场回报并不理想。民宿投资回报期一般在4—6年，总体上乡村民宿投资回报率并不高。跟风投资将导致资源浪费和市场风险，又破坏乡村生态环境，由于过度扩张，缺乏统筹布局，不少乡村民宿甚至出现“孤岛”现象，周边公路、公厕、网络、市场、停车场、指示牌、供电供水、娱乐活动设施等很不完善。

2、“同质化竞争”问题

个性化是乡村民宿的灵魂与核心竞争力。但调研发现，不少乡村民宿活动项目单一，停留在农家乐和家庭旅馆的层面，缺乏与生活习俗、生态资源、农业生产的深度融合;体现民宿主人独特气质、内涵、特征的人生经历、人生感悟、文化价值等方面的“故事分享”不多，出现“同质化严重、故事性缺失、人情味流失、地方性消失和乡村性遗失”等突出问题。

乡村民宿的同质化竞争，容易引发价格战、纯粹规模扩张及服务质量下降，不利于乡村民宿的可持续发展。

3、“过度高端化”问题

调研发现，不少民宿业主认为精品民宿就是走高端路线，过分注重民宿的包装设计，将原本极具个性化的民宿按照酒店方式进行管理，聘请专业酒店管理团队，或者对民宿的客房、餐厅硬件设施进行酒店化改造，按照酒店配齐各种用品，或者干脆推倒重建，过分强调设计感，既丧失了民宿的人文内涵，又导致价格过高市场份额的流失。

4、“法律不完备”问题

乡村民宿虽然从国家层面得到了政策的支持和鼓励，但具体到地方实践依然面临法律不确定性风险。

如很多地方对私有住房作商业用途尚未放开，导致部分乡村民宿“名不正、言不顺”，无法取得经营执照，不能开具发票，不能获得消防、卫生、公安、食品安全等方面的许可，只能“暗箱操作”，风险隐患很多。

很多农民的房屋布局分散、建筑质量不高、缺乏消防设施，存在人身、财产、消防等重大风险。同时，民宿业主与房屋业主之间的纠纷也逐渐增多，如云南大理，房屋业主在合同租赁期未满，就将民宿产权收回自己经营的现象日益增多。

5、“去农化”问题

乡村民宿是乡村振兴的重要载体，应始终放在“乡村振兴”和“三农”战略的大背景下谋划，否则乡村民宿就丧失了生命力。但调研发现，不少乡村民宿缺乏对农业、农村、农民的行业特色、空间要素、民俗文化的深度融合，单纯突出民宿的住宿、餐饮、观光、休闲等功能;有的甚至将原居民迁移，仅仅把老房子盘下来发展乡村民宿，缺乏对当地原汁原味的人文环境保护和传统文化的传承;有的甚至排斥村集体、村民参与民宿发展，民宿业主与当地农民、村集体之间尚未建立利益联结机制。

推进乡村民宿发展要立足乡村振兴的战略背景，将乡村民宿与本地资源禀赋、区域优势、产业基础、乡村文化和生态条件结合起来，坚持政府引导、市场推动、社会参与、利益共享原则，统筹规划、因地制宜、循序渐进，真正发挥乡村民宿在促进城乡融合发展、产业转型创新、乡村文化振兴、生态环境保护、农民持续增收、农村治理有效的功能作用。