我国文旅地产发展现状及问题剖析

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文旅地产，这个与房地产密切相关的行业，饱受过资本的关注，也经历过社会与媒体的质疑。如今在市场热潮与政策红利的推动下，它已到达变革十字路口，未来该何去何从?

1、文旅地产的现状

目前我国文旅地产有以下三个特征：

第一是区域不均衡性明显，据最新的数据显示，海南、环渤海、长三角三大区域的项目数量最多，分别占全国文旅地产总数量的21%、17%和16%。近几年，西南、两广和闽东南地区的文旅地产发展也异常迅速，这六大区域共占到全国文旅地产总数的78%。

第二是对自然资源依赖度较高，大部分文旅地产项目仍以山地、湖滨和滨海等自然资源作为产品卖点。按种类统计，其中游艇码头1%、文旅小镇4%、温泉4%、高尔夫12%、主题公园13%、滨海13%、山地24%、湖滨29%。

第三是文旅地产主流模式比较固定，基本分为四类：主题公园型、特色小镇型、景点依托型以及销售型的不动产。

2、文旅地产问题显现

与住宅类的房地产开发不同，旅游度假项目复合性更高，投资金额大、周期长、见效慢，开发风险更大。文旅地产的诸多“病状”开始显现：

项目拿地后，蓝图一画，围挡一围就是几年，地块迟迟不动工，但周边的住宅项目却一个个拔地而起。许多开发商打着文旅的旗号，卖的依然是房子。

在如火如荼的文旅地产发展浪潮中，高质量的文旅地产少之又少，后续力不足，文旅IP与地产运营难以顺利结合。如成都某20亿元投资的水乡，热潮退去人去城空。

文旅地产开发“721”格局(70%亏损、20%持平、10%盈利)没有改观。作为中长期布局的项目，文旅地产往往需要经历8-10年的开发周期，至于盈利可能会需要更久的时间。如果做不好，就可能会持续亏损，且又需要的资金一直保持运营状态，加剧企业的负担。

可以看出，把文旅地产当作房地产行业的“馅饼”显然不合适，相反，它是个难啃的“骨头”。就像大草原的上的一只羚羊，看起来很美丽，实际上却难以追逐。

3、文旅地产如何破局?

从资本青睐的新鲜事物到如今的同质化、盈利困难的窘境，文旅地产也到了需要变革的路口，未来该何去何从?

从开发商的角度来说，因地制宜很重要。每个城市有不同的实际情况，消费导向也略有区别。比如上海、北京等城市，都市白领众多，近郊地区的民宿、农家乐等都可以作为都市人周末放松的地点。而如南京、郑州等城市本身综合交通条件好，辐射范围广，但又缺乏大型游乐场设施，可选择建设综合性游乐场或主题公园。而如深圳等新兴城市，本身城市历史文化较弱，可以引进科技等先进文化，或与国际接轨打造现代化的文化科技地产。

中国地大物博，南北自然景观各不相同。在旅游业日益发展的今天，旅游地产的开发一直都有很大的前景，滨海滨湖临山等传统旅游地产也同样需要突围。如徐州潘安湖就是“变废为宝”的成功案例，作为采煤塌陷所形成的人工湖，自2010年开始改造后，逐渐“黑、脏、乱”的面目，结合徐州本地悠久的城市历史，建设古镇与公园，赋予其文化背景。而后恒大入驻，围绕潘安胡建设恒大童话乐园及商品房，把潘安湖打造为生态文化旅游小镇。

文旅与地产并重，前期靠地产，长期靠文旅。从恒大的战略手段来看，地产项目与旅游项目都是同时建设的。在项目运营前期，可以通过房地产项目回资，而后要加重旅游文化科技等相关元素的注入，做好商业、旅游、酒店、主题公园等也太的管理，长期运营，打造属于自己的IP。

就像现在的一些成功的商业地产商一样，万达广场、大悦城等知名品牌的入驻，就可以为这个板块的房地产业带来升值，拉动区域内的消费，未来的文旅地产也应如此，入驻一个板块也可以带来类似这种健康的升值，而绝非噱头，最后文旅方面没口碑，地产方面也卖不好，只成了兜售房源的“四不像”。

文旅地产的“日月同宫”命格决定了文旅与地产的均衡并重才是在这场变革中的“破局之道”，在未来，“假旅游、真地产”的圈地将寸步难行。文旅的长期经营可以为地产创造源源不断的内在价值，地产的收益可以反哺文旅方面的经营。实际上，不止是文旅地产，就算是传统的商品房，文化标志都越来越成为房企不可或缺的一部分。如何利用文旅创造价值，成为众多企业必修的一堂课。