地产行业风光不再？文旅地产发展前景看好

曾被认为是“中国经济发动机”的地产行业风光不再，白银时代的到来使得房地产企业必须不断加强创新和转型力度，方能适应经济新常态。在这一背景下，地产企业跨界融合、市场细分、走向多元化，成为业界共识。

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文旅城、主题乐园、特色小镇……近年来房企纷纷开拓文旅版图。文旅地产快速发展的同时，也不乏有一些开发商打着 “文化”、“旅游”的幌子疯狂圈地，导致低层级、同质化项目遍地开花。如今，大多数房企已意识到，卖房子、卖门票的“低级玩法”难以为继。下个十年，以运营为导向、资源整合、精细化管理将成为文旅地产的新模式。

中国的文旅产业每年的资金需求量都超过上万亿，试图闯进文旅产业的企业非常多，不少企业只想跑马占地，并没有足够的资金投入，也没有更好的资金融通渠道，这使得一大批项目成了“空架子”，欲罢不能。究其原因，与资金融通渠道不畅、融资模式不灵有直接关系。很多企业习惯了自有资金+银行贷款，不懂得充分利用直接资本市场融资，比如战略投资、财务投资、企业债券、专项基金、资产证券化、新三版、股市IPO、PPP等等。文旅地产属于重资产项目，资金需求量很大，必须积极拓展融资渠道，包括利用REITz基金等手段，高效推进文旅地产的开发。

因此，应该尽量延长文旅地产的开发期，使之与文旅产业的开发流程尽量实现良性对接，同时加快文旅产业与市场的对接，力争较快实现自我盈利能力，从而减轻对文旅地产的依赖。

资源能力向产业嫁接的转变

早期我国文旅地产开发的主流模式为自然资源驱动型与主题产品驱动型两类。前者依托于滨海、湖泊、温泉、山地等自然资源，打造亲水、生态、山地等旅游度假、康养项目，以高星级酒店驱动，辅以销售型物业，如酒店公寓、别墅等产品，精装交付、酒店托管为主。后者则通过人造资源(游艇码头、高尔夫、主题公园等)作为项目引擎聚集人气，搭建价值平台，通过销售型物业回现促进旅游项目的滚动开发。

这两种模式均依赖住宅销售，且项目因单一主题易被复制，若没有多样化的盈利模式，容易陷入竞争的红海。随着投资客趋于理性，整个市场几乎都会遇到发展瓶颈，有价无市。

未来，产业驱动模式有较为广阔的发展前景，其具有规模大、周期长、收益高等特点，具有较强的可持续发展能力。目前此类模式在国内较为少见。

产业驱动模式，实质是以旅游为主导，根据地缘特色与可及资源，整合农业、文化、运动、会议会展、医疗健康等相关产业，形成泛旅游产业链格局，复合引擎铸造项目独特吸引核，提升整个区域价值，实现项目运营或销售的获利。通常分为四大类型：会议会展类、养老健康产业类、休闲农业类及产业新城类。由于旅游休闲产业的综合性强、产业链长，具有强大关联带动效应，它在与其他关联产业融合的过程中，可实现产业价值链重构，融合后的产业群体形成新的经济增长点，如旅游休闲产业与医疗业融合形成养生/健康产业。

单体规模呈现两极化趋势

从2014-15年的数据对比来看，占地规模在50万平方米以上的文旅地产项目占比，从14年的10%提高到15年的17%，而在5万平方米以内的极小型文旅地产项目占比均维持在25%以上。我们预测，未来文旅地产将向两极化——“极大”和“极小”两个方向发展。

“极大型”文旅地产项目向度假区的方向发展，例如于2016年开业的上海迪士尼度假区和广东长隆集团的珠海横琴长隆国际海洋度假区。其空间规模增大并不单纯反应建筑体量，更多的是反应产品层次的丰富度，通常含有酒店、零售、餐饮、娱乐等成熟的产业链配套。这是由于，一方面，随着消费者旅游度假需求的多元化，特色化、个性化的新型配套服务的关注度急速上升。调查显示，49%的意向旅游地产置业者最为关注的是餐饮配套。此外，购物、医疗健康和运动配套的关注度也比较高，分别为35%、27%和27%。游客到度假区游玩，通常规划3天到一周的行程。因此，开发商需要在扩大其开发项目体量的基础下，在产品组合方面，不断创新的产品形态及结构以满足消费者多元化的度假需求。另一方面，政府对文旅地产项目的诸多配套要求，也使得开发商必须有更多的土地来平衡收益。

“极小型”文旅地产项目一般分为两类，一种是根据现代需求重新诠释传统文化，如上海新天地\田子坊、成都宽窄巷子，另一种是完全通过创意打造一个前所未有的，富有时尚气息的旅游产品，如上海田子坊、北京798等。此类“极小型”项目往往定位精准，深耕主题文化，能更好地满足近距离市场对于碎片化时间的休闲体验需求。未来，每个城市或将都有小型文旅地产项目，辐射一小时以内的近距离市场。

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特色小镇，下一个开发热点

住建部、国家发改委、财政部联合发布的《关于开展特色小镇培育工作的通知》中提到，2020年前，将培育1000个各具特色、富有活力的特色小镇。10月份，住建部公布了我国首批127个特色小镇名单。特色小镇将成为文旅地产下一个风口!

目前市场上的特色小镇大致分为两类，一类是原有古村、古镇延伸发展而来的旅游小镇，即具备自身资源，如历史文化、民族文化、品牌餐饮、农业休闲、度假等资源，这些资源恰恰是和特色小镇直接相关的。另一类是借助旅游资源、交通优势等新建的旅游小镇，如景区依托、体育休闲、国际风情、创意产业、生态示范、旅游产地依托等小镇。

事实上，未来真正意义上的特色小镇，既不是传统意义的“镇”，也不是产业园区的一个区，而是集产业、文化、旅游、社区之功能一体的新型聚落单位;是以产业为核心，以项目为载体，生产、生活、生态相互融合的一个特定区域，既是产业载体，也是文旅空间。

因此，特色小镇的开发打造，首先立足本地的特色产业，为小镇注入强大产业支撑点，比如可延伸出养生、养老、娱乐各种各样的消费结构和各种各样的产业业态，并进行产业链的深化，形成产、供、销、研发一体化。其次，要立足自身文化资源禀赋，分析小镇自然、生态、文化、景观、民俗等资源，找到旅游小镇不同于其他项目的特质，以此为切入点，避免与周边旅游项目开发的同质化竞争。

最后，规划适宜市场的小镇旅游产品体系，引爆旅游市场。