特色小镇打造三大步骤 房企转型必读

2019-12-30 16:29:52 特色小镇规划

特色小镇打造

图片来源于摄图网

随着大城市土地资源日渐稀缺,开发商拿地成本越来越高,大城市紧缺的供给量已不能满足房企的开发欲望和生存发展,未来将何去何从?国家提出要在2020年前培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇,由此也为中国城市化发展路径提供了清晰可见的思路,中国城市化进城下一站无疑将驶向特色小镇,特色小镇将成为新型城镇化的特色担当和发展新空间。而核心城市周边小城市或郊区得小镇开发也正在成为房企们战略转移的新据点。

自国家提出发展特色小镇以来,各种主题的特色小镇如雨后春笋般在全国各地落地。碧桂园、华夏幸福、华侨城、绿城等一批领先房企正在打造中国的“小镇计划”,探索用“造城计划”寻找新的利益增长点。但是随着国家近两年政策明确表明严控特色小镇过度“房产化”,存量和增量都受到限制。

在这一背景下,本文结合国家政策和目前房地产商布局特色小镇的模式,按照“规划——开发——运营”的思路给房地产商一些建议。

步骤一(规划):特色小镇规划要建设符合国家、地方政府要求

特色小镇建设基本原则

首先,一个理想的特色小镇必须是符合国家特色小镇建设原则的,2017年四部委联合发布的《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》中提出五大坚持,即坚持创新探索、因地制宜、产业建镇、以人为本和市场主导。2018年8月,发改委发布的《关于建立特色小镇和特色小城镇高质量发展机制的通知》还另外补充了三点,坚持规范发展、典型引路、优化服务。

图表:特色小镇建设原则

特色小镇

特色小镇建设的十大任务

具体来看,在坚持以上特色小镇的建设原则上,理想的特色小镇还需要紧紧围绕着国家政策大方向的十大建设任务展开,总结为三个维度十大任务。

第一,在产业定位维度上,不论是房企还是其他企业,理想的特色小镇建设需要准确把握特色小镇内涵、遵循城镇化发展规律、注重打造鲜明特色。换句话来说,就是要因地制宜的发挥“特色”,真正意义上做到产业“特而强”。

第二,在功能定位维度上,理想的特色小镇需要在有限的用地面积里有效融合“生产、生活和生态三大功能”,真正意义上做到形态上的“小而美”。

第三,在小镇开发和运营的维度上,要求严控数量,在发挥政府规划引导作用时要厘清政府与市场的边界。此外,还明确提出要“严控房地产化倾向”,防范“假小镇真地产”项目,这一点需要引起房地产企业的重视。

图表:特色小镇建设的十大任务

特色小镇

步骤二(开发):因地制宜选择特色小镇开发模式

根据开发主体的不同,中国特色小镇开发模式包括四类:政府主导型、企业主导型、PPP模式、地产企业主导,不同开发模式各具优势和劣势。政府主导模式下,政府可以集中大量资本和人力,协调多方面资源建设和产业链服务关系来建设特色小镇;企业主导模式可以充分发挥失常对资源的主导作用;PPP开发模式则可以充分利用政府和企业双方资源优势,降低、分散风险;地产企业主导模式的特色小镇开发具备开发实力优势和资金优势。房产企业建设特色小镇时可根据小镇地点、主导产业以及地方政策等具体需求进行比较,从而选择最理想的模式。

图表:中国特色小镇的四大开发模式

特色小镇

步骤三(运营):创新特色小镇的商业模式、盈利模式

中国特色小镇盈利模式总结

特色小镇开发涉及多方,从政府、开发商、金融机构三个角度对特色小镇的盈利模式进行解析:政府是特色小镇发展的最主要推动者,特色小镇的发展不仅可以推动地方经济的快速发展升级和就业人口的聚集,也给政府带来了巨大收益,包括税收收入、土地溢价等;开发商是特色小镇的开发主体,涉及小镇开发的前中后全链条,从土地整理就开始介入,往往一直延伸到小镇运营,盈利来源包括政策性收益、基础建设收益、小镇经营收益和地产收益等;金融机构介入特色小镇开发,除了作为资金供给方,还可根据自身特点通过产业循环和消费信托等方式盈利。

图表:特色小镇盈利模式

特色小镇

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