老街区改商业，项目成功的基本要点解析

1、 大部分位居城市中心地段

地段论在历史文化街区这类产品中，是个必然的存在。历史文化街区的成型，是沉淀了几十年甚至上百年时间的产物。彼时的中国城镇化尚未发展，农业人口居大多数。在农耕文明或者工业化初期阶段的时代，码头集市、工厂市镇，就是当时最重要的城市聚集地。

随后中国多数城镇的发展，都是在这些老城厢的基础上进行同心圆式的扩张。直到近20年内，因快速城镇化大潮的需要，才出现了现代城市规划的格局。这种新规划格局就是通过拉开城市结构，兴建基础设施，新建新城，从而建立现代化的城市都会。对比近10多年兴建的新城，老城的功能在逐步衰退。办公、展览、贸易、会展、居住等现代化的功能移至新城，老城功能受制于拆迁压力巨大、市政基础设施承载力有限，因而逐步转变为文化、旅游、商业聚集的场所。

而历史文化街区，就是老城功能的集中体现，是不同于新城建设的城市名片。这里，苏州的建设案例就是个典范。

2、 承载着浓郁的城市文化，具备功能的多样性。

在国际城市规划名著《城市历史街区的复兴》中，对多样性的必要性有段精彩的论述：“一个历史场所的美感应当是由许多建筑的组合并列产生的，而不是其中任何一栋就能单独作用的结果。”

其实，建筑立面风格只是一个方面，笔者理解，这种多样性不仅体现在建筑立面形态方面，更重要体现在业态的多样性上。

历史街区的多样性从旅游角度来看，就是给游客更多“淘”的趣味。在当前城市微旅游爆发的时代，淘各种城市文化的东西，在淘中收获眼界和惊喜，将个人从繁琐单调的日常工作中解放出来，让孩子体悟所在城市的精华与特色，这就是一种惬意的微旅游方式。

3、 建筑修旧如旧，保护性创新

对于历史街区的改造手法，往往有以下三种方式：

第一，拆除后再开发。这是过往最常用的手段。建筑大师梁思成上书北京政府，要求保护老北平城的故事，就是这种模式最好的记忆。但是，相比欧洲的历史保护，中国太多的经典已经被这种粗暴的开发模式抹灭。

第二，建筑整治以适应当前社会的功能

修旧如旧，并在如旧的基础上融入创新和现代时尚的元素，是所有历史文化街区通行的操作模式。具体操作方式，将在后面展开论述。

第三，不做硬件调整，直接改变现有功能。这是种比较理想的方式，但在操作中，要求建筑的结构、设计模式与即将装入的功能相统一，这种成功配对的概率较低。

4、 业态内容大幅置换，与时尚潮流贴近。

历史文化街区的前身多数是城市的商品集市、庙会、漕运码头、老城厢、工业城市的厂房遗址所在地。随着时间的流逝，业态变迁，新兴的商业大多集中在新城核心商业带，原先的商业集市逐步衰退。

改造历史街区首先是整体功能定位的转换。这种定位一般情况下，可以分为两种模式：第一，改造成文化和旅游街区;第二，改造成新型居住、办公和商业混合社区。因此在呈现方式上就有了区别。文化旅游街区偏重的是展示功能，体现的是热闹与繁华的氛围;而居住和商业区则以酒店、SOHO、LOFT公寓、特色商业为主，是一个偏向安静的元素，是一种改良的生活方式。

5、 商业模式设计科学合理

经济基础决定文化形态，没有盈利模式的开发是不可能成功的。盈利模式的设计也是操盘的关键。

目前来看，有几种通行的商业模式：

第一，整体租赁，投入资本改造提升，依靠后期成功运营的租金价差，补足前期投入，并获得项目操作利润。

第二，投入资本改造，并通过其他土地资源置换补偿，获得经营利润收入。

第三，混合租赁与投资开发模式。即将上述两种模式结合，根据实际需要进行混合设计。

这里涉及到复杂的商业谈判过程。在政府要求、目标消费、原住民、未来经营商户等多个组织团体之间寻找到最佳的合作点，就是成功的关键。精细的财务测算和精巧的商业模式设计、准确的市场调查、定价及盈利预测，是决定成败的关键。

6、 高手运作，专业团队是核心

从目前操作来看，对于历史街区的改造，一定是市场化的行为。江苏一德集团操盘的南京1912、香港知名开发商瑞安一手打造新天地、成都文旅集团复建宽窄巷子，中青旅打造乌镇，这些品牌开发商的细致、专业的创造性开发手法，都是项目成功的基础因素。

受制于体制和资金的影响限制，以政府为主体，主导开发的历史街区，笔者基本尚未看到成功的案例。企业主导，政府配合，是打造一个成功街区的基本操作条件。

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