2019年我国房地产开发产业发展趋势解读

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房地产开发定义

房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为，房地产开发包括土地开发和房屋开发。而在我国，通过出让或划拨方式依法取得国有土地使用权是房地产开发的前提条件，房地产开发必须是国有土地。我国另一类型的土地即农村集体所有土地不能直接用于房地产开发，集体土地必须经依法征用转为国有土地后，才能成为房地产开发用地。

1、 国有建设用地供应量增加

根据中国自然资源部统计，2017年，供应国有建设用地60.31万公顷(904万亩)，同比增长13.5%。其中，工矿仓储用地12.28万公顷，商服用地3.09万公顷，基础设施及其他用地36.52万公顷;住宅用地8.43万公顷，同比增长13.2%，但占建设用地总供应量的比重逐年下降。

此外，2017年，出让国有建设用地22.54万公顷，同比增长6.4%;出让合同价款44.99万亿元，同比增长36.7%，增幅远超过出让土地面积增长;整体来看，土地出让成本增加，对应房地产开发成本也会增加。

2、中国房地产开发产业发展分为两个阶段

2014年，中国房地产开发投资额增速呈现断崖式下降，2014年是中国房地产市场调控政策的“拐点”，由强力行政干预走向市场化，由令出中央到下放地方，在“分类调控”原则主导下，自下而上的“救市”措施频出，超过市场预期，导致多地楼市下降;2015年继续受2014年政策滞后作用影响，对房地产预期普遍不佳，房地产开发投资增速降为负值。综上，中国房地产开发产业的发展分为两个阶段：2000-2013年，房地产开发产业处于高速增长期;2014年后，房地产开发进入增长期的新阶段，房地产开发商投资增速放缓。

房地产开发景气指数(国房景气指数)遵循经济周期波动的理论，以景气循环理论与景气循环分析方法为依据，运用时间序列、多元统计、计量经济分析方法，以房地产开发投资为基准指标，选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标，剔除季节因素的影响，包含了随机因素，采用增长率循环方法编制而成，每月根据新加入的数据对历史数据进行修订。结合1998-2018年国房景气指数也可以看出，2014年之前，中国房地产开发综合景气指数均处于偏高景气水平和适度景气水平，而2014年后就进入较低景气水平，2017年2月份才回归到适度景气水平。

3、区域维度：东中西部地区的房地产开发投资额均逐年增加

从中国东部、中部和西部三个地区的房地产开发投资额绝对量看，近年来，房地产市场高速发展，各地资金相继流向房地产，三大区域的房地产开发投资额度均呈逐年递增趋势，增长率全部为正值。

4、区域维度：从东部地区向中西部地区迁移

从中国东部、中部和西部三个地区的房地产开发投资额相对量来看，中国东部房地产投资额比重呈下降趋势，中部和西部地区的比重呈上升趋势，即中国房地产开发产业从东部地区逐渐向中西部地区迁移，但目前仍以东部地区为主。

2019年区域走势展望：稳字当头，区域继续分化

预计2019年，房地产调控政策以稳为主，各地房地产政策微调的频率会有所加快，但“房住不炒”和“租购并举”的政策基调并不会转变。房地产销售环境会有所放松，但不会出现重大转向。预计商品房销售有所改善，投资继续保持平稳增长。此外，预计2019年房地产开发产业在全国区域间继续保持分化。