当前养老地产行业市场竞争格局分析

 据统计，2017年我国65周岁及以上老龄人口达到1.58 亿人，老龄人口占比飙升至11.4%，其中，重庆和上海的老龄人口占比居全国前列。2017年底，全国各类养老服务机构和设施15.5万个，市场供应仍然不足。随着人口老龄化的高峰快速来临，养老问题逐渐加剧;同时，未来养老广阔的市场空间也有待挖掘。

养老企业加速布局，深入挖掘养老产业链上下游机会。2018年，房企、险资等加速布局养老市场;同时，养老产业链上下游企业深入挖掘养老市场潜力，结合自身优势切入养老市场。此外，金融机构创新养老模式，抢先占据养老市场。

未来，随着养老改革的深入推进以及促进健康养老消费措施出台，越来越多的政策将更聚焦养老市场消费。而随着智慧养老行动规划出台，未来将有更多细化政策落地。从这点来看，老龄人口再创新高，养老消费空间广阔。

三大阵营参与角逐

伴随着老龄化进程的加快，失能、高龄、空巢和独居等养老服务重点对象将大幅增加，同时也成为了养老需求的重大出口。解决这部分弱势老年群体的问题，将成为解决养老难关的关键，同时也是养老市场发展所需要关注的重点。

在此背景下，养老地产成为养老产业重要组成部分之一。目前，我国的养老地产的主要形式有养老院、老年公寓和养老社区等，参与建设运营的主要包括传统养老机构、房地产商和保险机构三大阵营。

其中，房地产商和保险机构进入养老地产行业时间较晚，但凭着自身经验及资金实力，已成为养老地产行业的重要参与者。截至2017年底，全国已有超过80家房企进入养老地产领域，17家险企进入或拟进入养老地产。

在众多房地产商，不乏国内排名靠前的龙头企业。例如，2009年，万科推出“随园嘉树”标志着万科迈出了养老地产行业的第一步;2013年，长者社区随园嘉树面世，家庭式康复中心正式对外开放;2016年，万科随园养老正式形成社区、机构、居家养老三大服务体系。

保险机构由于长期持有大规模低成本资金，天然适合投资于回收周期较长的养老地产行业。发行理财类与长照类养老产品、建设大型养老社区是此类企业主要进入方式。其中，泰康人寿是保险界涉足养老地产项目的典型代表。

2009年11月，泰康人寿第一个获得保监会批准投资养老社区建设资格，成为保险业浮出水面的首例养老地产项目;随后又斥资40亿元购置小汤山温泉乡2000亩地，建造第一家泰康养老社区;在崇明岛圈地2000亩用于建造高级养老社区，海南三亚亦有项目。

除房地产商和保险企业外，上市企业中，包括大族激光、易华录、上海三毛、金陵饭店等各个业务领域企业也开始进入养老地产行业，其行业投资主体呈现多样化趋势，如金陵饭店主要涉及养老旅居地产、大族激光涉及养老旅游业务、上海三毛涉及养老地产物业管理。

不过，目前我国养老地产尚处于初级阶段，尽管有地产开发商、保险公司、上市企业等多方试水，但对于资金实力不足、自身经验有限的企业，还需谨慎布局，避免陷入被动局面。未来，不论是险资还是房企，企业布局养老市场将加速推进，市场竞争逐渐激烈，这也将推动养老产业走向市场化生存、产业化发展。