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产业地产两大主要派系优劣势分析

产业规划方案  前瞻产业研究院

产业地产

产业地产在推动企业加速孵化、产业集聚、区域经济发展等方面具有重要作用。我国产业地产行业的市场主体由政府、企业和开发商构成。这就演变出产业地产的两大派系,分别是政府园区平台公司和专业产业地产开发商。

六扇门——政府园区平台公司

未来这个派系将成为中国产业地产江湖的主流力量,它们拥有强大的资源优势、话语权和政策背书,一旦在体制机制改革方面释放出巨大的潜力,将如同紫禁城内的“六扇门”,强者云集,为外界所景仰欣羡。

政府平台公司诞生时间最早可以追溯到40年前的改革开放,在这场带有实验性质的制度、政策与模式的局部创新中,新加坡所采取的典型政府平台主导型园区开发模式,成为中国最重要的参考样板与模仿对象,这也是我们在研究政府园区平台作用过程中认定的内质缘起与对标范本。

政府平台强势主导区域开发的模式随后被普遍复制到大江南北,成为地方政府拉动本地经济的重要手段。目前全国各地的政府园区平台公司成千上万,但总体来看,大多数具有很强的行政色彩,市场化、公司化治理的基因比较淡薄。

当下,在43号文、23号文为代表的政府债务清理和金融强监管大背景下,政府园区平台原有的盈利模式、融资模式、运营机制、管理架构等顶层设计都面临重构,大多数政府园区平台的管理层也意识到必须寻求市场化的转型路径,主客观两个层面均决定了改革成为必然。

沧海横流,方显英雄本色。尽管目前很多平台公司感觉迷雾重重,前景无常,但风险和挑战之中,恰好也是一个倒逼地方政府与平台公司理顺政企关系,以更加公司化、市场化、专业化的政企合作方式,让平台公司来体现政府的区域发展意志和产业规划导向的机会。

相信在未来,我们虽仍将看见更多优秀的“六扇门”派系精英的活跃,但与早期过度行政化和重资产化的模式已经渐行渐远,其生存发展的主流模式,一定是“区域化品牌+专业化运营+全球化资源”,成为贯彻政府意志、打造现代化经济体系和实现优异业绩、国有资产保值增值的先锋排头兵。

典型代表:上海临港集团、张江高科、东湖高新、深投控、中关村发展、苏高新集团......

优势:只有地方性的政府平台公司才能有对本地优质稀缺资源的充分理解和把握能力,其强大的人力、资金、关系调动能力和对整体区域产业与城市发展的把握能力十分强大,其低廉的拿地与融资成本、多年的品牌和客户积累在目前的中国产业地产领域无出其右者。尤其是在中国未来增长方式转型、产业结构升级的宏观趋势下,政府平台公司的优势地位难以撼动,但转型的挑战也同样艰巨。

短板:中央继续加大地方债务清理和金融风控,导致以往政府背书式融资无法维系;原有团队与经验在于基础设施建设与一级土地开发领域,具体到产业定位、产业招商与二级产业园区的运营非其所长,资金压力、招商压力、运营压力往往使平台公司们感觉困惑无措;体制性的束缚根深蒂固,既有优势、特色和具有观感的政治性功能仍缺乏向更具市场竞争力产品转化的有效通道,无法体现为内生能力和市场价值,很难具备可持续性。

未来:转型、创新与崛起

▎少林派——专业产业地产开发商

目前来看,这一派的发展历史、资源力量和发展规模仍然无法和“六扇门”相提并论,但毫无疑问的是,他们手握产业地产江湖的少林绝学,并正在日益深刻地影响着产业地产江湖的波澜起伏,并将代表和主宰这个领域的未来。

这一派的多数企业曾经由传统开发商和制造商转型,但由于原本的业务已经淡化或消失,并已经在产业地产领域运作多年,他们现已成为专注于产业地产开发运营的最专业化力量,很多也已经登堂入室进入资本市场,获得资本的认知与青睐,形成了非常强大的品牌效应。他们的创新理念和实践,也是产业地产江湖不断向前发展最关键的推动力,其影响力至关重要。

典型代表:华夏幸福、宏泰发展、亿达中国、联东集团、云彩时代、中业慧谷、宝湾物流......

优势:专业的产业地产开发商不是温室里培养出来的,而是在极为不利、饱受不解和歧视的环境中杀出一条血路,过度的紧逼和严酷的环境让他们更坚强,更有动力不断去开辟新的模式、理念和道路。客户(尤其是地方政府)至上的绝对信条和谦卑态度、优秀而具有强黏性的客户忠诚度、平台化招商开发运营的全面能力和创新增值服务的不断升级,是他们最凌厉的杀手锏。

短板:少林派要面对其他各派尤其是六扇门的多方面挤压,夹缝中求存,仍然有很多地方政府不能理解他们的存在价值和真实作用,在拿地成本、政府沟通成本和管理成本等方面还有很多亟待解决的问题,距离真正成熟的企业模式还有比较大的差距;而在国内融资渠道和资本市场对接方面的匮乏,也是这些专业派做大做强的主要障碍。

未来:转型、创新与崛起

由于产业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点,既要求在土地、税收等政策上的有力支持,也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐,还要求具备产业项目的经营运作能力的保证,因此,对产业园区协调开发模式、主体企业主导模式、产业地产商开发模式等进行综合使用十分必要。