为何前50强房企都在做产业地产？

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如果说过去的地产，主要解决的是城镇化的问题，那么下一阶段政府对地产的考量更多的出发点是城市生态布局的科学升级和产业的提升发展。无论传统产业转型升级的迫切需求还是新兴产业的蓬勃发展，都需要全新的产业配套和服务。市场需求的另一端是政策对产业地产的大力支持，和开发商的顺势而动。目前，前50强房企已经有45家进入产业地产。

两大类别的产业格局 专业地产开发商发展更好

细分我国产业地产企业的构成，不难发现我国产业地产主要分为专业地产开发商和政府园区平台两大类。

政府平台企业诞生时间最早可以追溯到40年前的改革开放，在这场带有实验性质的制度、政策与模式的局部创新中，新加坡所采取的典型政府平台主导型园区开发模式，成为中国最重要的参考样板与模仿对象，政府平台类企业具有有强大的资源优势和政策背书。

专业地产开发商类企业由传统开发商和制造商转型。相对于政府平台型企业，他们专注于产业地产开发运营的专业化力量，在市场经济中登堂入室，获得资本的认知与青睐，形成了非常强大的品牌效应。

从两大类产业地产披露数据来看，专业地产开发商得益于市场经济环境下培养的的生存能力，目前专业地产开发商营收状况较好，而目前很多平台公司感觉迷雾重重，前景无常，这正是一个倒逼地方政府与平台公司理顺政企关系机会。

如何真正看懂产业地产?还需要从以下四个方面入手。

一、产业地产做的是产城融合

产业地产做的是产城融合，看似是园，实则是城。无论是研发办公、商业、酒店，还是社区、公共配套、住宅配套等业态，其产品线都是在产业地产商的统一规划设计之下进行的合理布局，生产、生活、生态交融有序、有机统一。这样的产城才能真正满足人民对美好幸福生活的向往。

产业地产商既然做产城融合，那么除了研发办公用房之外，自然还要有商业、公寓、酒店及住宅等配套。

二、产业忽悠的时代已经过去

所谓“拿地不走招拍挂，产业地标加文化”，不少开发商做产业地产存粹为了“花式拿地”。

把握政策，扛着文化+、旅游+、产业+的大旗向政府拿地简直玩的不要太溜。然而，这个年头，只有政策和大旗，真能顺利拿到土地吗?

三、产业园区的商业模式无法复制

因为，天时、地利、人和、环境都变了，产业的形势和土壤也都变了。不同城市资源特色、人才结构、产业要素、政策环境等因素千差万别。

四、扩展的核心是财务模型和招商团队

产业规划、产品设计、运营服务等，都不是决定园区项目能否在异地成功复制的关键，真正决定复制成功与否的其实只有财务模型和招商团队模型。