房地产企业开拓产城融合发展新模式

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在过去的2018年，宏观经济的以及房地产市场的下行压力加大，这让头部房企意识到了多元化发展谋转型的重要性。目前房地产调控已经步入常态化，行业发展已经走到了新的路口，无论是碧桂园还是其他房企面临着全面转型的挑战和机遇。其中，产城融合有望成为房地产企业在未来实现转型突破的方向。

近年，国家大力推动特色小镇发展。如何借力新兴产业、旅游服务业等推动产城融合的城市发展新模式，成为了近年许多房企大胆尝试的突破口。近期公布的房企数据显示，主流房企已从前数年单纯看好一、二线等热点城市的投资机会中“走出来”。如今，碧桂园、万科等龙头企业逐渐将把握城市群、都市圈的投资机会，作为在战略布局中越来越重要的参考因素。

大约从2015年开始，房地产开发商不约而同走上运营商之路，不仅做地产运营商，还力争做产业运营商。房企开发商陆续推出产城融合综合体、产业小镇、特色小镇等项目。

据不完全统计，2018年排行榜TOP20房企中，超过50%已推出产城融合战略或项目。国内主流的房企开发商，如碧桂园、华夏幸福、招商蛇口、华润置地等，均已大举向产城融合发力，产城融合的房企队伍越来越大。

以特色小镇为例，有个别地产商有打着“特色小镇”旗号拿地的冲动，目前，在京沪等一线城市，土地供应量被严格控制。在三四线城市，既有的库存尚未完全去除。而中国的城镇化仍在进行，这些地方对住宅有刚需。同时，地方政府为了发展特色小镇，在土地保障、财政支持和优化融资层面都有一定的优惠。个别地产商可能借机以相对低廉的价格获得土地，以建设特色小镇之名行开发房地产之实。

坚持“产城融合”

一是建设特色小镇要加强行业主管部门的指导。“产城融合”是特色小镇的重要发展原则，如何发展独特、合适的特色产业，如何避免无特色产业或“同质化”产业小镇的泛滥，都需要行业管理部门的指导和把关。走高质量发展的新型工业化道路，拉动城镇经济增长、扩大吸纳就业、完善社会保障体系，推进科技含量高、经济效益好的行业发展，是推动特色小镇建设的关键。

二是特色小镇要加强产业配套。合适的产业是支撑特色小镇健康发展的根本力量，但是仅强调产业存在是不够的。改革开放后，我国农村地区的乡镇企业蓬勃发展，形成了许多专业镇。但是专业镇考虑的基本出发点是产业发展，只关注生产问题，解决了部分人口的就业需求，却忽视了进驻企业的经营者和职工的生活需求，如消费、教育、医疗等。

三是促进多规合一。将经济社会发展规划、国土利用规划与城乡建设规划有机结合、协调统一，为特色小镇规划建设营造优良发展空间。

四是强化资源整合。充分发挥地域资源优势，强化引导功能，建立多元化的投融资机制，加强与银行、信托保险等金融机构的战略性合作，创新投融资机制，探索建立产业基金、低成本融资、PPP、股权众筹等融资模式，激发特色小镇培育发展活力，为特色小镇创建提供有力保障。

五是立足文化根本。培育一批真正理解、懂得本地历史文化传统与民众情感的专业人才，立足本地，突出特色，为特色小镇建设注入历史文脉。

六是促进镇域产城融合。立足基础设施建设、产业引促、社区建设及配套、美丽乡村、文化旅游资源开发等关键点，积极推进镇域产城融合，推动特色小镇产城融合、镇园合一、文旅并进、健康发展。

产城融合项目对开发商的有要也是很高的，这种开发模式要求产业发展与城市功能提升相互协调，实现“以产促城、以城兴产”。特色小镇对良好的产业基础有比较高的要求，良好的产业基础是特色小镇发展的初始驱动力，特色小镇的发展需要靠产业的导入来带动产业结构的形成，从而实现小镇的空间结构、社会结构融合。在发展特色小镇上，要科学规划，综合考虑资源环境承载力，合理确定经济规模、人口规模、用地规模，让生产、生活、生态融为一体。