产业地产五大核心矛盾及盈利模式如何转变？

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随着全国人口结构的转变导致人口红利逐渐消失，各地住宅地产库存量过大不易消化等诸多问题，全国房企都在寻求新的增长极。产业地产最近几年特别火热，各种产业新城、特色小镇的新闻层出不穷。全国500强企业中全部32家房企中的28家都宣布进军产业地产，一时间产业地产受到开发商们的争相追捧，但是建设周期长、回报时间慢、投入资金多的产业地产又该如何盈利?与商品住宅快速拿地、开发、销售、回收现金流的模式不同，销售变现只是产业地产的诸多盈利模式之一。那么产业地产的盈利模式到底有哪些，它们的利和弊又在哪儿呢?

五大核心矛盾

随着行业不断的发展，在实现跨越发展的同时，产业地产的诸多问题也日渐显露出来。

第一：供给侧与需求侧的矛盾，目前的产业地产行业在供给侧和需求侧的矛盾有两大方面：土地和客户。

土地方面，一边是一二线城市核心土地供给严重不足，另一边却是大量工业用地办公厂房闲置休眠;一边是三四线城市产业发展空心化人口外流严重，另一边却是低效工业园区遍地开花无人问津;一边是生产物流需求旺盛，一间厂房一间仓库难求，另一边却是大量办公独栋产品大量涌现去化艰难;一边是创新综合性用地需求日益强烈，另一边却墨守工业用地成规不越雷池不思改进;一边是双创孵化载体层出不穷，另一边却是创新创业氛围严重不足。

客户方面，企业在总价、区位、定位、规划、配套、服务、孵化等方面的需求迟迟难以得到满足，供需严重错位，拍脑袋型园区大行其道，缺乏市场调研和产业研究，不问客户、市场和产业要什么，只问老伴、领导和政府要什么。

第二：企业增长节奏与客户增长节奏的矛盾。

以很多典型的产业地产上市公司为例，由于资本市场投资者要求公司业绩上涨的诉求，以及高成本融资驱动的业绩膨胀怪圈，导致企业往往快马加鞭圈地上项目，硬性规定区域公司增长率和去化率;但另一方面，是实体产业客户的增长缓慢，相比于1——3年的产业载体供给周期，实体产业客户往往需要8——10年的成长周期，这种企业增长节奏和客户增长节奏的矛盾无法调和，只能以节奏的合理谨慎把控为首要对策。

第三：企业扩张需求与区域差异性的矛盾。

产业地产在一两个园区建设成功、引入外界战略资本以及在资本市场上市后，往往会走向对外扩张的道路，这种对外扩张的需求，会与各地的区域差异性形成剧烈的矛盾。

中国幅员辽阔，各地产业发展层次、产业资源、相关配套、政策法规都截然不同。园区的成功不等于模式的成功，在企业对外扩张时，既往的经验可以借鉴，过往的成功却在区域差异性的矛盾干扰因素下无法顺利复制。

第四：行业发展趋势与产业经济处境艰难趋势的矛盾。

产业地产领域被视作金矿，几乎所有行业都有渔猎者鱼贯而入企图分羹。加上本行业品牌企业的不断发展壮大，整个行业正在向上提速发展，未来对产业资源和土地资源的“消耗”将会成倍速增长。但制造业成本不断加速提升和房价挤出效应的恶劣影响，中国产业经济还面临着巨大的挑战和危机，这些都势必将严重影响企业客户的活跃度。产业地产要发展必须依赖产业客户的活跃繁荣，但是中国经济深度调整和产业发展步履维艰的趋势也是定局，二者难以调和的矛盾，将会在进入2018年之后越发激烈。

第五：企业发展需求与人才供给不足的矛盾。

2011年至2018年，复合型产业地产人才的成长速度大大落后于整个产业地产行业的团队需求速度。产业地产是一个典型的人指挥资本的行业，其中的复合型产业地产人才，需要其具备经济研判、招商引资、服务管理、多样式谈判、金融对接、风险控制、需求发现、资源掌控等多方面复合型能力，但这种人才培养周期较长，市场上较为短缺。

盈利模式随着产业地产的功能需求变化而变化

由于工业革命爆发，机器设备作为一种稀缺资源，吸引劳动力的集中，自然的形成了工业集中地，成为了最早的“工业园区”，盈利模式以租金为主;但是早期的工业园区就建在市区，由于环境污染的影响，不得已必须迁至市区以外，在交通不便的情况下必须在园区周边加以配套设施，同时科技逐渐发展，便成了搭配综合设施的“科技园区”，盈利模式以租金和土地流转为主。

之后，以金融和贸易为主的第三产业扎推进入园区，混合了第二、第三产业，同时为了进一步便利园区内人们的生活，添加了许多公寓、住宅业态，园区逐渐成为了综合性的“产业新城”，盈利模式也变成以可销售类物业和租金为主。

盈利模式随着产业地产承载体服务的变化而变化

传统模式是“开发+销售”，或者“开发+出租”，设定园区主题只是为了打出名片，有的放矢的形成产业聚集，对招租或购买物业的企业并没有过多的诉求，最多再向政府索取一些土地收入返还。但是，产业越聚集，由于马太效应所形成的人口及产业就越集中，最终造成了一个区域中心，虹吸了区域整体资源。

关注引入的企业本身盈利和开发商能为企业提供的服务，双方利益绑定，最终寻求走出园区，走上全国扩张之路，最终上市变现，产业地产商拿到的是在进入园区的企业的股权收益。

未来的盈利模式要善于运用“加减法”

产业地产的症状有目共睹，不同人给出的药方也不尽相同。“抱团取暖”、“构建生态圈”、“众筹”等模式，都是整合模式，是加法，旨在降低摩擦成本，规避风险;而“轻重资产剥离”、“深耕细分市场”等模式，都是拆分模式，是减法，旨在专业化，提高效率。

单纯的无脑扩张不再企业发展的最优战略，到了行业下行或行业震荡调整的今天，是加是减，不同的企业应针对自己的特性，有不同的选择。只是，减法比加法更难做，因为在激烈竞争的市场上拼效率，团队必须专业精炼，才能活下来，活得好。

产业地产在中国经济发展中还属于新生事物，未来何种模式更优、盈利能力更强尚无定论，但可以肯定的是，随着国家推动PPP资产证券化和保险等大资本加大对实体经济支持力度，产业地产的热度将进一步上升。