如何看待当前产业地产的盈利模式?

2019-01-15 16:11:40 产业地产规划

产业地产

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从现状来讲,房地产的前景是不太明朗的,我们已开始步入泛地产阶段,产业地产渐热,越来越多的人涉足产业地产领域,有拿地做产业新城的,有拿地做综合体、做文化园区或标准厂房的,等等。近年,特色小镇、田园综合体等创新型产业地产模式也纷纷亮相。但实际上,真正启动项目的并不多。产业地产蓄势待发,关键之点在于盈利模式的突破,产业园区及产业人还须深入探索“产业园区该如何发力”。

产业地产的核心盈利模式是复杂又细致的账,既要算清楚整体大账,又要算清楚各个层次、各个阶段的细账。所以,会算账、算好账绝对是一门技术活,它直接决定着产业地产怎么做、做多久。

物业销售 产城融合

在目前国家实行房地产去泡沫、去库存、去杠杆的号称史上最严房地产调整政策打击之下,房地产市场似乎已经走到了尽头。尤其是深圳,最近新规明确提出:“限售、限离、限企业买房”的三限政策后,深圳的房地产市场更是增添了一层沉重的阴霾。难道房地产市场真的已经山穷水尽,走到尽头了吗?答案是否定的。

1、产业地产商既然做产城融合

园区物业不仅仅要满足企业的需求,同时还要满足企业里面人的需求,这些都具备了才是真正的产城融合。

2、产业地产,产业为核心,地产为载体

相结合就是为了培育产业,促进区域经济发展。产业地产是一个投入大、回报慢、周期长、风险大的行业,不像纯粹的房地产行业那样可以实现资金的高周转。产业地产商在现金流上如果无法平衡前期巨大的投入,那么随着开发进度的深入,很有可能因资金链断裂而功败垂成。

3、产业地产看似是园,实则是城

无论是研发办公、商业、酒店,还是社区、公共配套、住宅配套等业态,其产品线都是在产业地产商的统一规划设计之下进行的合理布局,生产、生活、生态交融有序、有机统一。

物业租赁 资产证券化

物业租赁也是产业地产业务重要的一块收入来源。它价值在于,通过有效的招商和运营,实现租赁价格的不断提升,从而实现租赁收入的稳定和持续增长。

租赁除了收入还有一个非常重要的作用,就是可以用来做资产证券化业务。以成熟园区稳定的、可预期的物业租赁收入所产生的现金流做为基础资产,然后通过一定的结构化设计进行信用增级,从而在此基础上发型资产支持证券进行融资。

增值服务 有效收益

对于不同定位的园区来说,运营方可提供的服务内容会有所不同;对于相同定位的园区来说,园区企业的需求也不尽相同。运营方需根据园区企业及人的实际需求提供相应的有效服务。

运营方既然可以提供这些服务内容,那么就应该运用一定的方式,实现服务增值、服务变现。做园区服务,不仅仅要做线下的服务,更应该做好线上的服务,利用互联网、信息化手段,搭建全方位的线上线下服务平台,向平台型公司转型。而转型的成功与否,主要是看运营方的资源掌控及整合能力。

目前,主要将产业地产的企业分为三类:产业新城运营商、产业投资商和产业发展商。在当前的行业和市场的格局下,金融和资本的力量正在以前所未有的力度深刻影响着产业地产的发展脉络,资本市场热情高涨,众多开发主体准备就绪,产业地产"因势而上"成为房地产市场的下一个金矿。

如何实现资本与地产与产业的深度融合,打造成熟的商业模式?将是未来很长一段时间内,摆在每一个产业地产从业人员面前的新课题。

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