机遇与风险并存 产业地产发展面临哪些难点？

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中国经济进入“新常态”，对产业结构转型升级提出新的挑战。产业地产作为促进产业发展，推动产业转型升级的重要载体;推动区域经济发展的重要推手，将在新一轮的发展中起到举足轻重的作用。伴随“房住不炒”的定位下，限购、限贷、限价、限售、土拍新规等房地产相关政策密集发布的大环境下，传统房企收到冲击，产业地产行业成为房企转型的新蓝海。加上传统民营园区企业纷纷重拳出击，一时间，产业地产行业成为了各家争夺的新蓝海。

1、缺乏认知

大部分转型房企，对于产业地产行业缺乏认知，将项目归于总部旗下的各大区域、城市事业部。在总部对于产业地产缺乏认知，缺乏统筹定位管理的大背景下，最后做惯房企模式的各大区域、城市事业部难以玩转产业地产也就在情理之中了。

如果房企转型，是在遭遇拿地滑铁卢之后的迂回战略，那产业地产板块的损失对于房企来说完全可以忽略不计。但是这将对于房企转型口碑、品牌形象、拿地带来致命的打击。真的看好产业地产这片蓝海，那成立专门的产业地产部门，寻找经验丰富的产业地产板块负责人将至关重要。

2、产业地产部门制度紊乱

房地产与产业地产是两个完全不同的行业，房企转型过程中需要针对产业地产部门制定合理的绩效、激励制度。对于转型房企而言，多年房地产运营模式、绩效制度、激励制度根深蒂固，加之对于产业地产整体行业的认知缺失，以相同的绩效制度、激励制度复制到产业地产部门。相比于高周转、高昂利润的房地产行业，产业地产需要长时间专业的运营，急功近利只会适得其反。

3、贪多求全

因为转型房企原有的资金、资源优势，在涉足产业地产初期，贪多求全。区域开发、园中园、轻重资产都要涉及，厂房、研发、总部、办公等园区类型都要囊括。在对于产业地产行业缺乏认知、产业地产团队能力难以匹配的情况下，产业地产板块遭遇滑铁卢在所难免。各大“巨舰型”转型房企，几个项目的失败，仅仅是无伤大雅的磕磕碰碰。中小游房企一旦“触礁”将可能之间面临“沉船”的危险。

传统民营园区

一、急需全新商业模式

相比于“底蕴”深厚的转型房企，传统民营园区企业面临的最大问题就是巨大的资金压力。产业地产行业发展周期较长，回款方式单一，仅仅依靠后期销售、租赁，难以缓解企业资金压力。对于现阶段的传统民营园区，可以深耕产业服务，通过产业服务、产业投资角度寻找全新的商业模式。

二、特色难以复制

诸多传统民营园区在发展过程中，都能拿出标志性的成功项目，但是局限于项目区位、区域经济发展特殊时期等特殊外部因素影响，推动整个项目走向成功。这类项目的成功存在一定的偶然性，特殊性，难以进行异地复制。

三、产城融合能力缺失

现在的产业地产行业随着工作人群需求的上升，对于运营商整体开发运营能力的要求越来越严苛。产业地产行业更加注重产城融合的打造，单一的产业园区已经无法满足客户的需求。

国控园区

一、专业性的缺失

国控园区无论是拿地还是政策支持，对于转型房企和传统民营园区来说都是难以企及的优势。但是此类园区受制于体制问题，过多的关注税收、GDP等于升迁直接挂钩的指标，忽视了市场原有规律。在产业招商方面，秉承招大引强的原则，最后导致园区内产业生态紊乱，打乱区域产业原有规划，形成区域内园区恶性竞争。

二、区域色彩浓重

相当多的国控园区偏安一隅是有道理的，这类产业地产企业，与当地政府关系密切，发展过程中，当地政府扶持不遗余力，多年深耕同一地区，经验丰富，最后发展起来也在情理之中。

一旦要走出原有区域，进行异地复制，这就意味着，他失去了当地政府的大力支持，甚至有些区域担心产业流失，严禁产业带出。加上深耕单一区域的国控园区对于其他区域情况的陌生，需要完全的从零开始。