产业地产“投资买商”是否可行?

2018-07-16 18:43:00 产业地产规划

产业地产

最近两年,产业地产界流行起来一个新词——“投资买商”。其表面含义,是产业运营商(含政府,下同)为了引进企业,不惜以股权投资为代价,将对方“买”进所在园区或城市。是时候来好好分析一下了,投资买商到底是否可行?

一、招商层次

谈投资买商,首先就要看看什么是招商?笔者认为,广义的招商分三个层次。

第一个层次,叫做招租。即完全按照市场行情进行招商,不因为企业质量优秀而打折,也不因为企业质量低劣而放弃。事实上,根本就没有关心企业质量,关心的就是租金目标是否达成。所以,商业地产模式下的写字楼招商都喜欢在外立面上写一个大大的“租”字。

第二个层次,叫做选商。当一个城市或者一个园区具备相当强的竞争力时,其空置率维持在较低水平,租金维持在较高水平,达到了预期的投资回报率。

此时,运营商终于可以缓一口气,开始考虑拒绝一些给得起租金的客户,并保持适度的空置率,以维持周转腾挪的空间,留待不期而遇的优质企业,并持续维持市场招商的声音。

一个优秀的园区,当出租率达到95%以上时,应当考虑的不再是出租率如何达到100%,而应转而考虑如何提升租金水平,使得出租率可能再次下降到90%,但整体收益反而增加,并挪出新的可租空间,最终实现产业迭代、腾笼换鸟、资产增值。

前两种模式,第一种因为对产业质量漠不关心,第二种因为足够牛逼,都不需要对客户进行补贴式的投入,所以不需要“被动投资”——为了招商而不得不补贴、不得不投资;但不排除仍可以做“主动投资”——将创投视为主营业务之一,在引进的企业中发掘投资机会。

从实操来看,被动投资往往是引进企业之前或同时发生,是引进企业的前提条件之一,若不投资,企业不来。而主动投资往往发生在企业入驻之后,通过长期共同相处带来的天然尽职调查,发掘到优质企业后,才进行投资。

第三种层次,就是狭义的“招商”。即为了引进对区域发展、园区发展、产业发展等有重大意义的企业,放弃部分短期利益,放水养鱼,用条件倾斜或资源注入的方式,将其引入园区。

绝大多数的园区,都处在“招商+招租”相结合的阶段。少有园区达到了选商的境界。

二、投资定义

刚刚分析的是招商,为了说明投资买商的问题,还得分析一下何为“投资”。

狭义的投资,就是指的产业地产运营商通过股权投资的方式,向引进企业进行现金投资,一方面获取股权,另一方面落地产业实体,实现物业的去化和产业的集聚。这里既包括政府通过引导基金进行直接或间接投资,也包括运营商直接或设立基金进行投资。

广义的投资,除了钱以外,有价值的资源或者变相的钱也是投资。

从政府来说,包括地价的减免、租金减免、税收的返还(面临政策风险)、人才的补贴、甚至包括采购订单(市场换产业)等等;从运营商来说,包括租金减免、服务换股权、租金换股权、产权换股权等等。

所以,从广义的投资和狭义的招商来说(以下若无特别说明,均为此意义下的讨论),凡是招商必定有投资。因此,投资买商并不是什么新鲜事物,这是一般惯例。

三、投资阶梯

从产业地产来说,投资的源头几乎是百分之百来自政府的。

产业地产最大的运营商是政府,拥有最大招商资源的运营商也是政府。改革开放40年,也是招商引资的40年,我们用开放的政策、廉价的土地、庞大的市场,引入了优质的全球产业资源和世界级企业,带动了本土经济的腾飞,真正实现了对外招商、对内培育的目标。

但是,近十年来,产业招商进入到竞争阶段,全国各地都在招商、甚至今年空前白热化到了抢人的程度。过去的“土地让利、税收返还、人才补贴”三板斧越来越同质化,地方政府之间的相互竞争让资源让利的方式难以为继,亟需更为精细化、专业化的招商团队和招商方式。

政府自建招商团队是第一选择,所以各类园区平台公司和运营公司如雨后春笋,蓬勃发展。但政府平台公司仍然换汤不换药,其运营模式受到国资监管,基本很难放开手脚参与市场竞争,容易背上国有资产流失和廉政的包袱。

毕竟,招商就对应着投资、对应着让利。对谁投资?为什么投?投多少?什么时候投?投后如何退出?如何监管?

政府的第二选择,是引进市场化的产业地产运营商,很大程度上促成了近五年来的产业地产发展高峰。政府将手里掌握的最根本的土地资源,一次性地让利给产业地产运营商,再由后者进行二次投资招商分配。

所以,从本质上来说,产业地产运营商的所谓投资,其资源也是建立在政府的一次投资基础上的。如果没有政府首先让利,几乎没有人会选择做产业地产的苦活累活。这里的让利方式包括了工业用地超低价出让(甚至零地价)、匹配住宅做产城融合或特色小镇、税收分成等等方式。

市场化的产业地产运营商以政府让利作为基础,通过自身的商业模式来平衡“招商”和“招租”、“选商”之间的关系,将较为生硬的招商手段变得更加灵活和多元,衍生出更多的招商玩法。

所以,从招商的投资阶梯来看,产业地产首先一定先是政府的一次总体投资,然后是产业地产运营商的二次分解(当然也需要在其中建立自己的盈利模式),最后才是直接投资到引进的企业。这种三级阶梯模式,是行业发展到精细化运作后的必然要求,看起来多了产业地产运营商的中间环节,但其对政府屏蔽了风险,对企业增加了灵活性,对运营商增加了盈利空间,是三赢的结果。

当然,也有部分鱼龙混杂者在拿到政府的一次投入之后,通过种种手段不做产业只做物业,成为了房地产项目。这是需要防范的风险,不在本文讨论之列。

前瞻产业研究院人士观点:有点机会能做到投资收益的园区运营方,要不像张江高科一样天时地利人和,政府直接牵来好标的,而且园区运营方还能做好企业服务和企业数据管理(这样才能有所谓的天然尽调),又或者你是比做创新工场的李开复还要厉害的天使……所以,园区老板们做股权投资前真的请三思。

产业地产规划

Copyright © 1998-2024 深圳前瞻资讯股份有限公司 All rights reserved.  违法和不良信息举报电话:400-639-9936 粤ICP备11021828号-2 增值电信业务经营许可证:粤B2-20130734

客服

在线咨询

产业咨询热线: 400-639-9936 15013601266
在线咨询
400-639-9936
顶部