如何评价东湖高新产业地产模式？

在中国产业地产圈，东湖高新绝对是一块叫得响的金字招牌。东湖高新历年来发力于产业聚集，在武汉、杭州、合肥等地先后布局光电子、生物大健康、软件服务、高端装备制造、文化创意等主题园区。同时不断升级园区服务，打造”智慧服务4.0“服务体系，顺应产业运营的大趋势。

由盛而衰，知耻后勇，东湖高新也是极具行业和时代变迁代表性的。近年来，在经历了大股东变更、业务结构调整、企业理念创新等一系列调整后，这家老牌国企在“80后”董事长杨涛的带领下，正掀起一场打造产业研究、产业导入、产业服务、产业投资这一园区营运闭环的“青春风暴”。

自2015年以来，东湖高新集团紧跟国家战略，融入“互联网+”的发展潮流，首创“选(信息筛选与分配)→跟(客户跟进与反馈)→落(企业落户园区)→营(运营服务)”的产业地产互联网招商运营模式。

从成交情况看，2016年网络招商业绩实现爆发式增长。网络推广也已成为杭州、合肥等新项目提升品牌影响力、积蓄客户并实现破冰的重要渠道。虽然拥有庞大的网络客户数据库，但目前成交转化率仅为4.3%，仍然较低，然而这同时也意味着上升空间巨大。

目前，东湖高新坚决喊出“二次创业”口号，要转变经营模式，调整资产结构，探索新的商业模式，通过资源整合，提升产业园区的运营招商能力、产业的运营服务及孵化功能，完成由“园区开发商”向“园区运营商”的战略转型，同时也是国有园区平台中少数几个敢于尝试纯市场化异地复制的企业。

目前，东湖高新的模式创新主要包含三个方面，即从产业研究、园区运营与孵化投资等维度深入产业价值链，从中寻求新的盈利路径，这里面有很多对标在转型之路上领跑的张江高科的成分。

但同时，与民营同行们相比，其创新依然受到一定程度的制度与体制牵绊，如同“戴着镣铐跳舞”。在产业投资中，“国有资产流失”的大帽子时刻悬在头顶，也使东湖高新错失一些投资机会;在异地拓展中，无论是重资产开发还是轻资产试水，一些政府与政策层面的障碍与瓶颈也是如影随形，距离摸索出异地复制成功经验仍相距甚远。

前瞻产业研究院观点：相对于房地产业务，产业地产最大的不同在于，受产业培育周期所限，不但对招商运营能力要求更高，且投资回报周期长。做产业园如果对产业不了解，那就还是开发商思维，要摆脱开发商思维，就必须对关注产业的趋势、前沿、动态和代表性企业有深入研究。