做特色小镇要搞懂地产和产业的逻辑

轰轰烈烈做小镇，做砸的不少，做得好的也有，比如碧桂园惠州潼湖科技小镇。其将于今年9月份开园，届时会有20多家上市企业入住园区，随着园区逐渐开放，首期2平方公里园区的产值大约会达到150亿元左右。怎么才不会将特色小镇作死，而是美好地活下去?建议可以说很多，比如要有耐心，不要老想着赚快钱;要先找到魂——产业;要做好顶层设计，拿好地，设计好相关的开发模式、盈利模式、运营模式……

以选址为例，特色小镇要么位于大都市圈，并有轨道交通或城际快速路与主城连接，要么得位于大型旅游目的地，有足够人流量的支撑。

比如，东莞松山湖就承接了很多从深圳转移过去的产业，较适合打造特色小镇。再比如嘉兴市的南湖基金小镇，就是为了承接上海金融服务业转移的。类似格林尼治小镇的杭州玉皇山南基金小镇也是一个很好的例子。

我们认为，做特色小镇，最核心是是要弄懂地产和产业的逻辑，如果想清楚了这两点就不容易失败。

首先是产业的生态逻辑。招商团队保姆式服务，现在一些产业园就已经干得不错了。你特色小镇租金比别人便宜一点，服务更好一点，当地的政策更优惠一点，并不是什么值得夸耀的核心竞争力。打造一个生态才是!

比如一线城市里的北上深，如果将土地财政去掉，北京、上海的财政收入不如深圳。北京有大量的科研院所、世界五百强企业，上海有国际化的顶尖资源。可是，深圳有非常完整的产业链条，形成了高科技的生态，这秒杀了北京和上海。

想要做好特色小镇，同样要打造一个个小生态。否则，即便你把世界500强都招来，你的小镇很可能还是不行，因为没有生态是没法经营的。

要打造生态，要很强的资源整合能力。中城新产业的刘爱明举例，为了解决园区的技术，其自己掏钱引进实验室，把中科院技术转移中心弄到深圳，自己运营。碧桂园恒大绿城等甚至自己砸钱进军高科技行业!

中城新城业和碧桂园合作的小镇，碧桂园是大股东，负责做小镇;中城新产业是小股东，负责做科技。为了做成物联网的生态，其打造了物联网影响力中心(做媒体、做展览展销、做智库、做协会)、引入龙头企业研发集群，同时还组建了物联网人才中心，很好的形成了一个生态。

最好还要能帮入驻的客户卖东西。此前多次说过，房地产离互联网尚远，其实距离科技也还远。很简单，现在一线城市5万一平米的房子和10万一平米的房子，除了地段不同之外，没有其他太大的区别，至于高科技，应用得更是少。将一些高科技产品，应用到增量房地产市场，就是一个既帮助入驻企业卖东西，又提升房地产科技感的双赢事情，大家都很开心。

其次是地产的逻辑。如上所说，搞特色小镇，光想着搞地产开发销售，肯定玩不转，但另一个极端——完全妖魔化房地产，也是行不通的。

特色小镇里，地产和产业应该是相辅相成的关系，而不是对立的关系。因为任何一个特色小镇，想要获得成功，都应该要在启动之后不久就具备自我造血的能力——毕竟，政府的补贴终究是有限的。

但是特色小镇的住宅，不能像其他的住宅一样，三下五除二就卖光。否则，产业客户来了就没有房子买了，没办法安居。即便政府在出让土地时没有限制，你也要将房子留着卖给产业客户，有多再卖给其他人。这样，地产既实现了前期资金的回笼，又为产业提供了服务……

总的来说，要做好特色小镇首先需要先产业、后地产;其次强持有、弱销售;最后轻招商、重生态。