房企做特色小镇模板——碧桂园科技小镇

作为碧桂园产城融合战略的重要载体，位于广东惠州的潼湖科技小镇正得到外界越来越多的认可。潼湖科技小镇是碧桂园响应国家新型城镇化战略的转型之作，也是广东省发改委认定的唯一一个以“科技”命名的特色小镇。

随着房地产市场土地和项目资源越来越难以获取，房企在产城融合方面的探索，对其优先获取资源和项目、实现规模突围具有重要意义，前瞻产业研究院认为，随着逆城镇化的兴起，一定规模的工业企业到小城镇和村庄落户已是大势所趋。而碧桂园潼湖科技小镇在一片未开发的空白区域进行建设，为产城结合提供了实践案例。

碧桂园的产城模式

2017年5月17日，潼湖科技小镇正式动工，成为广东省首个动工的科技小镇示范项目。当天，华兴资本、软通动力、创新工场、明匠集团、深圳无人机协会等近80家企业机构还进行了现场签约进驻创新小镇。

潼湖科技小镇不仅是碧桂园的首个科技小镇，也是其产城融合项目的重要代表，以思科数据为依托，打造一流的物联网和智能控制产业基地。

除了与思科的合作外，碧桂园也会将自己多年的小镇建设经验融入其中，目前他们就在进行智慧社区及智慧家居的研究，期望以社区安防智能化为核心，整合智能家居、家庭安防、智能家电和智能硬件产品，并与碧桂园的物业服务、社区O2O、社区金融等进行融合，为业主提供增值服务的同时推动物业升值。

特色小镇作为国家新型城镇化战略的载体和房企转型的工具，近年来掀起了一股建设热潮。但现实中，很多小镇虽然号称智慧和特色，实际上却“千镇一面”，什么内容都往里面装，几乎没有特色。

从目前各地和房企推出的特色小镇发展来看，所主打的旅游模式、管理模式、产业模式都很容易被复制，一个小镇要做得好，必须具备核心思路。科技创新由此成为比较靠谱的方式，这也为特色小镇的发展创造了有利条件和氛围。

在碧桂园的设想中，每一个科技小镇都会因地制宜，有自己的主导产业和龙头企业，再成立产业发展基金来搭建平台、创造全产业链的生态。在潼湖科技小镇，龙头就是思科，主导产业就是思科所擅长的物联网、移动互联和大数据。因此这个项目既不是传统意义上的美丽乡镇、乡村小镇、仿古历史小镇的概念，也不是传统意义上的开发区。

在定位方面，潼湖科技小镇将着重以产业先行，传统住宅开发比重不超过30%，公建配套占比约10%，产业比重会在60%以上。

同时与传统的开发项目不同，碧桂园在科技小镇上也探索了新的商业模式，并针对性的设计了一系列收入结构。在他们的计划中，未来小镇的盈利方式将是多元的，分别包括销售物业收入、租金收入、园区营运收入(如物业管理、增值服务等)，以及股权投资收入。此外，还会包括资本市场的支持，例如资本证券化。碧桂园将专门筹建一些产业扶持基金，定向投资一些在小镇里面比较有成才性的企业。

目前碧桂园已在珠三角、长三角、京津冀等地初步布局了多个科技小镇，并与思科公司、富士康、李开复创新工场、浪潮集团、清华大学等一大批机构建立战略合作，推进科技小镇计划。

截至2017年底，碧桂园已与政府签订协议的科技小镇项目共56个，已落地8个科技小镇，主要集中在长三角，珠三角，京津冀，湘渝川等区域。

大型房企的共同选择

除了碧桂园，目前国内主要开发商都在积极探索产城融合，如华润置地、招商蛇口、万科等。

较早开始产城融合的是华夏幸福。2002年华夏幸福与固安县政府创新探索PPP市场化运作模式，合作开发运营固安产业新城，目前已拓展到多个城市。

4月17日，华夏幸福中标中山市产业平台(民众园)综合开发PPP项目，其产业新城PPP项目再度扩容。招商蛇口独特的产城开发和园区运营模式——蛇口模式，已为其带来了更多的资源。

万科集团创始人、董事会名誉主席王石在4月22日的城市共创大会上也表示，万科的产业布局已经在十几年前开始。早在2013年的致股东信中，万科明确提出要寻找并培育新的“企业增长点”，用十年时间，找到持续保持企业高速增长的“替代模式”。

多位开发商人士表示，行业很多公司现在都在做产城融合，各家有各家的打法;产城融合的能力，将成为地产商未来获取项目资源、以及长远发展的核心竞争力。

不过，目前对于房地产商来说，如何打造好的产城融合项目仍处于探索阶段，同时也需要政府、房企、科技企业多方的紧密配合。碧桂园潼湖科技小镇在一片未开发的空白区域进行建设，为产城结合提供了实践案例。