房企转型做特色小镇——四大模式七重思维

当下的房地产，唯一不变的就是“变”。前一段时间，各地限售政策新出，处变不惊的媒体氛围可以看出，其实大家都有点麻木了，住宅市场在大家的视野当中逐渐暗淡，行业的聚光灯转向新的领域，特色小镇和产业地产成为目前最炙手可热的话题，各种讨论会层出不穷。

住宅市场拿地难，收益率又不高，做产业地产能拿到便宜的地，很多在拿地上穷途末路的房地产企业，把特色小镇看成是一条出路。但是产业地产也并不好做，尚未标准化的开发模式，让这条引领大家走出红海的伟大航路，迷雾重重，布满暗礁。

据不完全统计，碧桂园、绿城、万科等主要开发商都在文旅、科技、产业、农业等几大领域布局特色小镇。

从目前特色小镇投入来看，还是存在不少问题，比如项目铺得太大，导致前期概念和规划很好，但中后期项目经营的动力减弱;项目经营和原先规划不断偏离，比如说会通过销售部分商铺来维持现金流，但往往这样就导致商铺零售经营，导致产业聚集度不统一，也成为房地产方面简单的物业销售的模式。另外，不排除有一部借着特色小镇的名义做“圈地”之实。

除了部分早期对特色小镇已有布局的开发商外，如招商蛇口等，其他以传统房地产开发为主营业务的上市房企，短期难以依靠特色小镇实现业务新突破。因此，炒作相关概念股需谨慎。

抑制市场炒作氛围，有利于市场平稳。22日至23日2天时间内，重庆、南昌、西安、长沙等多个城市出台新的楼市调控措施。除西安外，其他均出台了限售措施。如重庆主城区新购新建商品住房和二手住房须取得不动产权证满2年后才能上市交易。中原地产首席分析师张大伟表示，从政策内容看，基本以限售为主，打击了投资需求、抑制市场炒作氛围，有利于市场平稳。

做产业小镇非常难。“我感觉，相比我们传统做房地产开发业务，做产业小镇非常难。”启迪控股高级副总裁张一平在上述观点新媒体业小镇论坛上表示。他指出，从住建部通知看，特色小镇大概分工业发展型、历史文化型、旅游发展型、民族聚居型、农业服务型和商贸流通型。目前存活比较好是文旅特色小镇比较多，具有科技特色的产业小镇现在非常少。他还指出，在特色小镇、产业小镇里目前我们没有多少成功的案例。

确实很难。不同于过去城镇化的概念农民进城，特色小镇是要结合当地特色产业，创造当地的新商业、新产业、新企业的“城镇新经济”，可擅长开发业务的房企对产业的培育缺乏经验，另一方面对于资金储备需求大且回款周期长，如何将产业真正融合进小镇中，形成持续的盈利能力，都是开发商布局特色小镇需要解决的问题。此外，迄今为止，在产业地产这笔生意上，本身也都没有找到一种成熟的盈利模式。

很多开发商对发展特色小镇或产业小镇的租售黄金比例问题高度关注。亿达华南区董事长魏巍表示，该公司做产业地产项目时，往往是70%做产业，30%做住宅和商业配套，不仅有大企业进驻，还能保持一定的利润率。

1、从文旅到产业小镇，房企做特色小镇的四种开发模式

从目前的情况来看，已经出现了各种产业小镇，基金小镇、农业小镇、科技小镇，明源君认为小镇的产业选择，主要是要根据当地的产业优势和规划，结合房企本身的资源来决定的，房企相互之间并没有太多参考意义。反倒是不同房企采取的不同的开发模式，更具有借鉴价值。

传统房企转型做小镇，先行队伍目前已经走出四种主要的开发模式：

一、自带产业模式——万达文旅城

产业地产实际上就是以产业的性质来进行分类的，文旅小镇就要有旅游产业，金融小镇就要有金融业的导入。目前大量的特色小镇在规划做文旅，从各地方上报的特色小镇规划来看，文旅地产比例也遥遥领先。

文旅小镇对景观资源和旅游IP的依赖度高，开发商要低价拿地，必须具备强势的产业资源导入的能力。万达模式就属于这种，强势的文旅IP资源平台和万达对当地就业、税收的拉动是模式的核心，促使地方政府主动低价和万达合作。

据统计，万达每个文旅城开业，平均给当地提供2万个就业机会。在拿地方面具有天然的竞争和谈判优势。这种产业资源优势，让万达在和地方政府谈判的过程中能够处于相对强势的地位，按照订单模式拿地，一次性谈妥底价，化整为零，分批次获取土地，而且有定向招拍挂等定制出让条件，万达在南昌、合肥、重庆、成都、济南连续3年分批次获取土地，土地价格不变，底价成交。

在开发模式上，万达文旅城通过现金流滚资产的模式，以财务运营和资本运作驱动开发。

二、先住后产模式——恒大文旅城

恒大文旅城，目前全国仅海花岛和怀来两个项目，目前均未开业，处于住宅销售阶段。

恒大文旅城，在开发模式上是先开发住宅，承诺后期导入产业配套的模式。和万达不同的是，恒大在文旅方面，目前尚无自身运营业态和成熟的核心IP资源，在售项目更多是打造硬件配套展示区来吸引客户，并没有清晰的开发和拓展模型。

现在地方政府对于特色小镇项目的前期规划方案，成熟度的要求越来越高，也就是说在拿地的时候就要想清楚怎么干，变相销售住宅的开发模式也越来越难复制。

三、借鸡生蛋模式——绿城农业小镇

绿城的理想小镇，在一线城市和核心二线城市周边，30-50公里包围圈内的地区，盘活农业用地，整合农业、健康、教育、颐养、园区服务资源，打造农业+文旅+养老+居住复合小镇。

绿城模式最大的特点在于聚焦存量土地，轻资产操盘模式。通过和拥有存量土地的中小房企、农林企业和地方政府进行合作，甲方出钱出地，绿城代建或者入股的模式进行开发。

与大型农业企业、林场等有大面积土地资源的合作，获得土地，同时完成小镇的产业导入。例如与成都多利农庄合作，开发成都小镇项目;与浙江物产农业合作，开发杭州长乐小镇;与中大莫干山生态园开发建设公司合作，开发莫干山观云小镇，蓝城轻资产开发存量土地。包括与平安、泰康等养老保险合作，获取地方养老项目开发小镇。

绿城小镇重点在于配套服务体系，绿城选择构建开放平台，自己强化关键服务，其他服务选择和外部力量合作，包括和万科合作。运营费用则从住宅产品的销售额中，抽取2%左右金额，用于园区配套团队建设和后续运营服务。

四、资源合作模式——碧桂园科技小镇

碧桂园科技小镇目前吸引了很多的目光，这种模式实际上就是传统的产业地产模式。

传统房地产企业做产业地产最大的短板就在于产业能力缺乏，没有自己的产业资源库和运营经验，这也是很多房企做产业小镇最大的障碍。碧桂园的科技小镇模式，通过联合外部产业资源进行合作，引进战略投资者来突破这个问题。

目前来看，碧桂园的科技小镇选址都在广东深圳周边，东莞和惠州一些早已经开始承接深圳产业转移的小镇，在已经有产业基础的小镇做拓展开发，一定程度上也降低了产业小镇的开发难度。

从这四种模式来看，传统房企转型做特色小镇，其实不管是做文旅还是做特色产业小镇，致胜关键就是产业。是否有强势的产业导入，直接影响拿地的成功率，也决定了后期的开发模式和盈利算账模式。