解读特色小镇开发运营十大要点

随着中央政府与各地方政府陆续发布特色小镇培育的支持政策文件，以及旅游度假消费需求、金融资本投资需求的不断升级，特色小镇开发建设成为国家经济转型的“香饽饽”，成为旅游度假产业的“金蛋蛋”。站在特色小镇风口，小镇到底要怎么做?最大的难点是什么?前瞻产业研究院分享整理了关于特色小镇的十大要点，供大家思索。

1、小镇选址

小镇选在哪里?众所周知，不是什么地儿都能做小镇。a.没有良好资源的地方不适合做小镇。b.交通不便不适合做小镇。交通不方便，人流将难以导入，小镇将难以兴旺。c.没有人气的地方不适合做小镇。

2、小镇定位

只有定位才能决定小镇的发展方向，只有定位才能指导小镇开发所有环节和细节。如乌镇就是一个有江南水乡特色的安静小镇;东部华侨城就是一个以观光游乐为主的度假小镇。而定位决策的依据主要如下：

a.首先是依托的资源。如文化资源分为两类，一是文化底蕴，一是文化产业，不同的资源就有不同的定位思考。旅游资源也分为两类，一是观光游乐资源，一是适宜度假的资源。同样，资源不同，其定位思路也会有很大不同。如游乐观光资源其定位思路以玩为主，而度假资源应考虑旅居的需求。

b.其次依托的市场。无论什么样的小镇，没有市场就不能存活和发展。因此，不同的小镇必然面对不同的市场。如本身小镇的资源完全可以面对全国甚至全球市场，但定位在区域，其规模、配套、设施等都不会太大，那么大的市场将被流失。反之亦然。

c. 其三是地块的价值。地块价值往往决定项目的价值。地块所处的自然山水、交通、地形地貌都关系到地块价值的大小。

d. 其四是消费者分析。要理清小镇未来的消费者是谁，了解消费者消费预期、需求及消费偏好，才能更好做到定位的合理性。

3、开发模式

小镇的开发模式有很多种，每种开发模式的要求都不同。

a. 主题游乐园模式。这种模式很常见，国外以迪士尼为典型代表，国内以华侨城、万达主题乐园为范本。它们都是以乐园为卖点，吸引人流前来旅游，然后提升土地价值，最后售卖地产。这种开发模式对开发商的资金实力要求很高，目前国内的主题乐园模式也面临着IP缺乏、创新动力不足等问题，如何破解考验着大家的智慧。

b.农业驱动模式。在乡村旅游、休闲农业蓬勃发展的今天，这种农业驱动的模式也很常见。此种模式的核心是要让游客亲身体验和参与场景，体验农耕时代的礼仪和生活。值得注意的是，该模式不该只有农业，还应该补齐居住、教育等其他功能。

c.度假旅游驱动模式。这一类小镇一般是依托度假旅游发展起来的，如观澜湖。它的模式是先做环境，再考虑居住。此种模式最关键的是摸准度假人的需求，打造真正的度假功能。

d.产业驱动模式。此模式就是产业小镇模式。这种产业有两类，一是引进来的产业，如云计算、基金等新兴产业;二是利用当地的自然和人文资源挖掘出来的产业。小镇离不开产业，没有产业的小镇，注定昙花一现。这种模式的要点在于一定要引进与当地经济发展水平、自然环境相匹配的产业。另外，产业的培育是需要耐心的。

e.养老旅居驱动模式。这类模式以乌镇雅园为典型代表。做养老的小镇，一定要满足几个条件：一是自然环境较好、二是空气好、三是交通顺畅、四是养老配套齐全。

f. 古镇改造模式。很多小镇都是由古镇“改造”而来的。对于这类古镇要保持建筑的“原汁原味”，二要寻找小镇的历史沧桑感。

g. 文旅组合模式。因为项目规模大，单一的形态和业态难以支撑。所以，很多人就将更多的类别组合进去，也就是文旅是个筐，什么都往里面装。这样看似业态丰富、功能更全、风险更小，但如果顶层设计没有做好，风险也最大。此种模式关键要处理好几种类型的逻辑关系，将能够相互依存、相互提升的类别进行组合。如度假和养老的组合，观光和游乐的组合等都可以大大提升小镇的生存和发展能力。

总而言之，开发主题不同，其选择的开发模式就会不同。主题决定模式!而不同的开发模式决定项目的盈利模式，决定项目的存活率。

4、盈利模式

1、门票模式。

2、综合收益模式。主要有餐饮收入、住宿收入、租金收入、演艺收入以及其他消费收入等，比如丽江古城。

3、产业收入模式。比如中国首个云计算产业生态小镇——西湖云栖小镇。

4、地产收入模式。包括度假、养老主题的公寓、别墅，以及旅游商业等。

5、资本运作模式。此种模式是最大化的降低前期投资压力、快速推进项目的方式，但首先必须做好整体策划，在此基础上引进战略投资者，最终实现上市，或者通过资本运作，实现融资和资本退出管道。比如，乌镇到2006年引入上市公司“中青旅”开发古镇旅游，是资本运作的成功案例之一。

很多小镇都是上述几种盈利模式的组合，因为单一的盈利模式根本无法支撑小镇的发展。

5、小镇规划

规划的核心，就是在认识环境、尊重环境、利用环境的基础上，融入具体建筑形象和功能，满足发展需求，创造和谐的生存环境，实现环境、建筑、产业、人的有机融合。

规划应该追求一种境界。曲径通幽、欲掩还现、柳暗花明、别有洞天。不是故作迷宫、不是故设幔帐，一花一草、一砖一瓦、一屋一巷，总有道不尽的韵味、总有说不明的情趣，总有看不完的精彩、总有想不透的空间。这样的小镇规划设计才正是游客来了又来的最纯正的理由。